(株)ランドビジネス【8944】の掲示板 〜2015/04/28

初めてランドビジネスに参入します。上がりますように。

リートに比べて出遅れていた不動産株（三井不など）にやっと日があたり始めたということだね。
インフレで不動産株が上がらないはずはないと思ってたよ。ここまで辛抱してホールドしてきた皆さん、おめでとうございます。
私は先月、住不をヤレヤレ売りして後悔しきりです・・・ここはしっかりホールドしていきたいです。

3％高なんて今年初じゃないですか？
決算の情報でも漏れたかな？

早く上がれよ

Reitに物件売却実績あり、reitの値段が上がってるんで、高値で物件売却できそうですね。
楽しみにしてます。
PBR0.61倍。今なら不動産売って、終わった方が良さそうかな？(笑)

PBR安すぎると外資に狙われかねないから、ここの経営陣はもう少し株価コンシャスになるべきと思うのだが。

ほとんどないね。皆さんＰＢＲで買っておられるのか、
はたまた織り込み済みか。
純利益1/6で配当も減額の計画だけども。
結果ＰＥＲが4から急に24以上になってナイアガラかと
思いきや若干の調整の範囲。
閑さんに売りなし？

時価総額に対し所持商業不動産が多い銘柄リスト(都心のマンションも一部あり)

○緩和メリット
国債を日銀に、株を年金に吸い上げられるので、ファンドは運用先として商業不動産を求めています。また、負債の多い企業ほど借り換えで金利コストが減ります。

○基準となる3銘柄
いちごHD　PER25
販売用不動産860億　賃貸不動産190億　有利子負債720億　　時価総額1200億。
ケネディクス　PER33
販売用180億　賃貸不動産800億　有利子負債970億　時価総額1680
レーサム
販売用不動産５８億　　時価総額５００億
15年度PER11　16年度PER9　だが、300億の土地は売ってしまい在庫不足。

この3銘柄は仕入れが多いので上昇しましたが。もっと小型でもっと仕入れが多く、
更に投資用不動産開発専業という事業の関連性もより緩和と直結する銘柄があります。
① 土地を仕入れテナントをつけファンド相手に物件付底地として売却する唯一の企業。
3252日本商業開発
販売用不動産１６７億　　有利子負債170億。　時価総額２２０億
１５年度PER15 四季報１６年度予想PER10 ！
今回の緩和で日銀に国債が吸い上げられ更にGPIFに株が吸い上げられ運用先に困った金融機関や年金は投資用不動産を求めるのでこの企業の出番ですし、何より土地在庫が非常に光ります。

②時価総額比の所持商業不動産資産が最大の銘柄
8944　ランドビジネス
賃貸用商業不動産簿価440億　時価570億　有利子負債350億　時価総額100億
(今年度物件売却があったので現在は推定370　470　240)
15年度PER2 16年度PER24

② 小型株。富裕層限定マンション。時価総額に対して仕掛品3倍。
8903　サンウッド　
仕掛品(まだ土地の状態)80億　時　有利子負債50億　価総額25億
15年度PER25だが、16年度PER10 　16年度に竣工する物件多し。

④やや小型の底地再生株。割安。
3277　サンセイランディック　
販売用不動産68億　有利子負債35億　時価総額56億
15年度PER11 　16年度PER9

どの銘柄もいちごより時価総額に対する保有資産は同等かそれ以上。
また、業態は金融緩和で直接的に寄与するところが多いです。

爆上げ開始したってことですかね？これ？

>>13269

ひょっとしたら勘違いされているかもしれないので、念のためコメントさせていただきますが、キャンセルするのは７月１７日に発表した大型案件の横浜プラザビルではないですよ。
こちらは、元々、販売用（棚卸資産）ではない固定資産として保有していたものを売却し、既に譲渡が完了しています。これは３Q決算短信の最後のページに書いてあるとおりの取引が成立しているようです。
販売を取りやめたのは、期初から計画していたレジデンスなどの販売用物件で会社発表によると3棟合計で16億円弱の売上、粗利では4億ちょっとを予定していたようです。
いずれにせよ、下方修正につながるようなキャンセルとは無計画過ぎるという点で、完全に同じ思いなのですが。
まぁ、この会社は下方修正の常習犯ですから、大型案件が決まったからといって最後まで油断できないという事なんでしょうね。。。

だいたい、一度発表した大型案件を、不動産価額が上昇しているので契約キャンセルしましたってのがまず普通じゃない。
散々吟味した挙句に契約するような大型案件を、発表後、修正しますって、ガキの使いじゃないんだから。

なんか居座ってるみたいなので離せません。がちホールドでいきます

先週の厚い売り板が全部消えてるし、突然６０００とか７０００って買い板が出たりして誰か操作してるように見える。まだ集めたいのかな？　すごい買い集めてると思いますけど

すごい仕手さんが入ってるみたいで、近いうち爆上げきますよ！　やばい！

明日からまた上昇再開でしょ？わかってますよランドさん、よろしくね！

考えようによってはこれで決算の怖さがなくなって筋さんも遠慮なく買い上げでいけそうなのでもうしばらく様子見！

ほとんど残ってない販売用不動産を固定資産に振り替えるようですから、ひたすらビルを保有するのかと。
IRにあるとおり、仕入が難しい状況において下手に動くことを止めたのでしょうかね。
この戦略の評価は良し悪しだと思いますが、借金を返すためにひたすら転がさなければいけない会社もあるなかで、動かずに借金を返せる力があるということは、評価できると思います。

やはり、だいぶ売りが出てきましたね。。。

ビルを保有する以外、なんにも出来ない会社（状態）ってことでＯＫ？

一方、利益は来年度が3億弱でも20年後には支払利息負担、減価償却費負担がなくなっているので、税引き後で10億以上にはなるでしょう。
ここに向けて、支払利息、減価償却費負担の軽減が徐々に実現するので、
毎年の税引き後利益は3千万ぐらいずつ着実に増えていくイメージです。

また、借入金を毎年12億円ぐらいずつ返済し、利益は徐々に増えていきますので、
自己資本比率は2％程度ぐらいずつ着実に向上し、
最終的には無借金で自己資本比率90％近くになるのではないでしょうか。
（これは現在のBSを上記の前提で転がしていった場合です）
まさに財務体質改善です。
20年間で税引き後利益が3億から10億と3倍以上になれば、利回りとしては6％以上。
さらに無借金であり、手元には物件と土地が残ります。
そう考えると、会社の戦略は悪くないというか、非常に楽しみだと思いました。
この実現までずっと付き合うかは問題ですが。。。

個人的には、今回の整理により、この会社はローリスクミドルリターンになったのかなと思いました。ローリスクというのは、上記の3倍達成に向けて突飛な戦略が必要ではなく、着実に賃貸業に専念すればよいからです。
昔の不動産流動化全盛期の転がしモデルに慣れた方には、利益成長が物足りないように感じますが、転がしビジネスモデルとストックビジネスモデルではリスクが格段に違います。

20年後には借入金返済にキャッシュを回す必要がないと考えると、
古びた手元の物件を順番にリビルドしていけば、このモデルで無理せずに半永久的に
ある程度の利益が上げられるのではないでしょうか。
無借金の不動産経営ほど強いものはないですよね。
そういう点でもローリスクの割にミドルリターンだと思っています。

以上のように考えると、今回、借入金を長期で固定化し
着実に返済していける水準へと持っていった事は非常に評価できると思います。
この大きな戦略転換に併せて、減損や役員退職慰労金の引当まで盛り込んで、
すべて膿を出しきった感じですね。
悪材料を出し尽くし、さらに好材料のきっかけを作ったという感じでしょうか。

以上が私の分析です。
最初、IRを見た時は呆然としましたが、何度か読み返し数値モデルを作ってみて
あれ？以外と期待が持てるぞと思いました。
とはいえ、IR戦略の失敗は明らかで、これで７期連続で業績予想未達となりました。
投資家への印象も最悪で、短期組の売りが殺到すると思うので、明日以降が怖いですね。

上手な人であれば、今は買いで入らずにその効果が見えてから参入すべきなのでしょうが、私はタイミングが上手く取れる自信がないので、ひたすらホールドになっています。。。
機関投資家の方々が会社と対話を重ね、将来ビジョンに納得してくれるまでは
低空飛行が続きそうです。
今は他にいい投資先もたくさんありますし、その点においても
短期組は退場し、長期で確実な果実を求めるホルダーが残るのかもしれませんね。
とはいえ、会社の数値を洗っていくと、期待が持てる点も多いので
ホールド予定の方はぜひ分析をおすすめします。

一方で会社の方には、投資家による分析が不要なくらいに
長期ビジョンの説明や今回の決定の詳細などIR資料を充実させて欲しいものです。
よくわからなければ、株主総会での質問が増えますし。

以上、あくまで一個人の意見ですので、投資は自己責任でお願いいたします。

ようやく自分なりの分析が終わりました。

長文になりますので、興味がない方は読み飛ばして頂ければと思います。
結論は、表題のとおりだと思っています。

会社の経営方針は評価できます。
史上最低水準の金利水準で借り換え、法人税減税が実現するまでは利益を抑えていく。
その帰結として、完全なるストックビジネスに転換したのだなと思いました。
今回、物件売却を中止したことはネガティブに見えますが、
結局、将来得られる賃貸収益を割り引いて売却価額は決まるので、
空き物件でない以上、いつ売っても賃料＋売却益のトータル収入はそう大きく変わりません。
（物件を転がすビジネスモデルの場合には早く売って次を仕入れるべきですが）
そう考えると、安倍政権による法人税減税が控えていますので、
賃貸収益として徐々に収益を上げる方がトータルでは手元に残るかと思います。

ただ、表題の通りIRが良くないです。
最初は利益計画に織り込んでいたものを中止し、大幅な下方修正ですから、
パッと見では、悪い材料しかないので明日はストップ安、下手すれば何連チャンかを覚悟しなければいけません。

会社のIR文章も読みにくいのですが、丁寧に読むと将来が非常に楽しみな事が読み取れます。

将来が楽しみな根拠は、IRにありますとおり、
減価償却費と利益で借入金返済を賄えるようになった点です。
これを納得するために数値的に検証してみました。

現在の有利子負債は約350億円、
このうち、売却代金180億の一部を使って、例えば110億を返済すると
有利子負債残高は240億円になります。
これをIRにありますように20年に長期化し、均等返済していくと仮定しますと、
年間12億円の元金返済＋利子の支払いが必要です。
240億円の利子については、金利低下を加味したうえで、元本が今年の3分の2と考えると5億円ほどかと思います。

また、来年の営業利益は会社の決算説明資料から推察すると、
賃貸収益だけで8億から10億ぐらいかと思います。
ここから、まず上記の支払利息５億円を返済すると税引前で約４億円、
税引き後で、3億弱ぐらいではないかと思います。

減価償却費は今年が11億ですが、横浜プラザビルの分が来年は除かれるので、
9億円ぐらいでしょうか。

そうすると、IRにありますとおり、税引き後利益3億と
減価償却費の資金効果で12億円ぐらいのフリーキャッシュを来年以降は継続して生み出せます。
これがちょうど、240億円を20分割した元金12億円の返済に充てられるイメージです。

これを翌年、また翌年と20年間繰り返してくと、
最終的に有利子負債はゼロになり、手元には古いですが物件と土地が残ります。
マイホームのローン返済と同じ考え方です。