掲示板のコメントはすべて投稿者の個人的な判断を表すものであり、
当社が投資の勧誘を目的としているものではありません。
-
-
三井住友がここまで野村に弱いとは。ろくな物件がなかったから、身から出た錆びといえば、そうかもしれないが、情けない。
-
TOP保有資産の想定受入価格が1377億円! 正ののれんの試算額が234.6億円! 合併比率が1:2.62で株価と(巡航の)分配金はどうなる?
-
ついに合併が発表されましたね。
-
今のNAVは48.5万です。野村は48.5万でもらえると、プラスもマイナスもない状況です。昔、銀行から見放されたリートで丸紅に買われた悲惨な価格設定もありましたが、今の状況では48.5万より低いと合併しないのも選択肢です。銀行もバックであるので、
資金繰りが困ることもないし、含み損の物件はこのまま持ち続けることも可能です。三井住友信託がどうしたいかが、ここの明暗を分ける気がします。 -
丸子ビッツ様
色々教えていただき、有難うございました。
いずれにしても難しい案件ですね。 -
>>合併しなければ、含み損をどう処理するのか、
東習志野の減損(あるいは売却)の可能性は高いと思います。
減損会計に精通しているわけではないので不正確かもしれませんが、以下の理由によります。
(1) 東習志野の現在の評価額は簿価の約53%で、会計処理上の減損の兆候を把握すべき50%に近い。
(2) イトーヨーカ堂は現在厳しい構造改革を実施中で、次の契約更改時には解約や賃料減額を要求される可能性がある。実際、東習志野はこれまでにもヨーカ堂とのごたごたがあって、評価額が大幅に下がっている。(ぜひとも過去の経緯をお調べください。)
物件は減損するよりも売却するのがましですから、もし売却することになれば約36億円もの損を出すことになり、2期分以上の利益が吹き飛びます。
>>なお、減損分を資金流失がない損失なので「利益超過分配」できるのか、
減価償却費分は毎期収益から差し引いて内部留保しているので、分配しようと思えば分配可能です。しかしながら、減損はそれへの手当てを内部留保しているわけではないですから、超過分配などできないばかりか、税務上の損失とは認められないので(会計上の)損失分に税金がかかり、損失はさらに大きくなるはずです。
以上、専門家ではないのであまり正確な議論でないかもしれませんが、悪しからず。特に減損の件についてはあくまでも私見ですので、詳しいことはご自分でお調べください。投資は自己責任でお願いします。 -
>>合併すれば資産は時価評価されるのが普通ですから、含み損が顕在化するはずです。
それはそうですが、トップのNAV倍率が1倍未満であるということは現時点での含み損はすでに株価には織り込み済み(顕在化済み)ということですから、株価という観点からは、うまくやればトップの株主に損をさせないように合併することはできます。(皮肉なことに?)トップの株価が上がれば上がるほど合併はしづらくなります。先日の株価がダレたのはそれが原因の一つかも。
含み損は全体で約57億円、トリトン2物件だけで約92億円、東習志野は約36億円だと思います。(含み損は取得価額からではなく、簿価から計算します。)
>>野村も営利企業ですから、ここまでアカラサマな損を「紳士的」に負担するのか、疑問です。
「アカラサマな損」が何を意味するのか不明ですが、NMFに合併のモチベーションがあるかどうかは疑問です。NMFは先日の合併をうまく軌道に乗せるのに手一杯のような気がします。ただし、物件に関しては、もし合併するとなるとおそらくNMFは時価で取得するでしょうから、その意味でのNMFの損はないと思われます。さらにNAV倍率が約1倍ということは、おおよその話ですが、のれん(正負どちらも)を出さずに時価で物件を取得でき、しかもトップの株主価値(株価)も棄損しないことが可能ということです。
>>この点から見ると、今合併すれば、既存株主にとって良くない合併かと思います。
上にも書きました通り、合併してもトップの株主に損が無いようにすることは可能です。もちろん、合併相手が過大な負ののれんを要求すれば別ですが、減損の回避はとても重要です。 -
前々期の含み損が、71.4億、前期が57億、ただ今期は神田錦が埋まってきたので、もっと減ると思う。前期のNAVが48万、したがって50万以下の条件なら、合併しなくてもいいのでは。まあ考え方ですが、50万でも4％くらいは配当利回りあるので、都心の物件の評価上昇も今後あるかもと思います。
-
>最大のものは(東習志野の)減損の回避だと思います。
この点ですが、合併すれば資産は時価評価されるのが普通ですから、含み損が顕在化するはずです。含み益率は全体でも約マイナス10％（約１９０億）で、主な含み損はトリトン２物件で約１３５億、習志野で約５０億で、この分は年間の営業利益約５０億の３年分以上です。トリトンはインベのIRにあった住友商事の退去問題が具体化し影響があれば、収益還元法で見た評価はさらに下がるでしょう(再入居があるまでの一時的なものでしょうが）。
野村も営利企業ですから、ここまでアカラサマな損を「紳士的」に負担するのか、疑問です。救済合併なら他のリスクも厳しく評価して安く合併しようとするでしょう。その結果として、負の暖簾の発生です。野村の株主なら、そうして欲しいと思うのではないでしょうか。
この点から見ると、今合併すれば、既存株主にとって良くない合併かと思います。
ただ、合併しなければ、含み損をどう処理するのか、さらに不動産価格が上がりGMSの情勢が回復するまで待つのか（待てるのか）といった問題になりますね。そして例えば習志野が減損となれば、その期は分配金大幅減のリスクとなりますよね。その点を会社が明確にしている（＝スポンサー交代やM&Aへの言及)のであれば、すでに流れは変えられないかもしれませんね。
なお、減損分を資金流失がない損失なので「利益超過分配」できるのか、そこには興味がありますが。減価償却費や税効果会計での評価差額を分配しているREITもあるので、理論上は可能かとも思いますが、どうなんでしょうかね。 -
>>NMFと合併したとき、(トップの既存)株主にはメリットがあるのでしょうかね。
いろいろとあるとは思いますが、最大のものは(東習志野の)減損の回避だと思います。
トップはNAV倍率が1倍近辺ですから、双方(トップと合併相手)がうまく紳士的にやれば、既存株主の価値を(どう捉えるかにもよりますが)あまり棄損しないように合併できるはずです。負ののれんが出るかどうかはやり方次第でしょうが、もし多少出たとしても減損回避できる合併が、今のトップとその株主には一番いい手段だと思われます。(専門家ではないのであまり正確な議論でないかもしれませんが、悪しからず。) -
日経CNBCでは12：30ぐらいから、流していましたね。その直後に上がって、その後ダレるチャート、何を示しているのでしょうね。
-
今日は午後から特に株価が上がったと思ったら、どうやら日経でも報じられたみたいですね。
http://www.nikkei.com/article/DGXLASGD20H1N_Q6A520C1EAF000/ -
野村には、負の暖簾を作る絶好の機会かと（＝トップREITを安く買える＝既存株主は損する）。
また、野村不動産には再開発の種ができるし、転売途中で鞘が抜ける。
悪い話ではないでしょう。 -
76
高値掴み
様子見
2016年5月20日 14:03
NMFと合併したとき、株主にはメリットがあるのでしょうかね。
もちろん合併比率や合併後の利回り次第なんだけど、野村系３社合併の時も含み損物件が多く行き詰っていた野村オフィスの株主には、良い条件ではなかったと感じている。
だから、今からINするにはタメライを感じる。
ちなみに、ある専門家に「トップREITはプロ向きの銘柄（＝素人は手を出すと危険）」と言われて、ここは大分前に手放しています。
もっとも、短期狙いの人には、合併基準日直前のお化粧買い期待で買う考え方もあるでしょう。私は野村系のそのタイミングで全て利確しましたので、柳の下に二匹目がいるか考えましたが、野村系の時は同じスポンサー、今回は親密先とはいえ別会社なので、多くは期待できないと考えています。 -
69にも書きましたように、ここは以前からずっと決算説明資料に「Ｍ＆Ａや新スポンサーの加入を検討」とか「スポンサー体制の再構築を検討」と記述してきています。
今頃になってこれが表に浮上してきたのは、そうしなければならないほどここが危機的な状況に陥りつつあるのではないかと一部に観測があるからでしょう。少なくとも私はそう思います(理由の一部は以前のスレに書きました)。
しかしながら、野村の方はつい先日大規模な合併をしたばかりで、新たな合併をするモチベーションはあるんでしょうかね? -
「定型の開示情報」のようで、良く読むと「検討中」と認めてますね。
少なくとも「ガセネタ」ではなさそうです。
「 ・・・野村不動産マスターファンド投資法人との間で合併についても検討中ではございますが、・・・」 -
早速、投資法人から定型の開示情報が出てますね。う~眠い。
-
なるほど。
ここはスポンサーが良い(!?)割には運用が下手で、それを克服するために以前からスポンサー体制の再構築を検討していたことは事実です(以前から決算説明資料にちょっとだけ記述がある)。それくらいのことをしなければならない時が来ているような気はします。
どうなる!? (日立と三菱のような例も...) -
同程度のＮＡＶ倍率までサヤ寄せするのかな
もしそうなら昨日でトップ0.85野村1.18だから期待できますね
rua339
丸子ビッツ
cha*****
max*****
零細投資家読み込みエラーが発生しました
再読み込み
ガッカリです。
最低でも１：３と思っていました。
どう考えても「野村様に手を差し伸べて頂いた」って感じ。
ＮＭＦは、安く物件が手に入って分配金も増えて万々歳でしょうね。
三井住友に期待したのが間違いでした。