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    プチ大家と申します。
    デビューしたばかりのサラリーマン大家です。

    いつか1億円以上のアパート経営を目指してます。
    数戸一棟やマンション区分所有数戸お持ちの方、お互い励ましあって規模を大きくしていきましょう。

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    mug***** 3月30日 06:19

    こんにちは。

    14〜15年前に「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」という本を読んで不動産投資を始めた者です。
    旦那が大学在学中に始めました。
    最初に買った物件は大阪府の郊外の市で、裁判所の特別売却物件でした。2件目からは仲介で買っています。
    本を読む前から不動産投資をするつもりで貯金をしていました。600万円貯めていたので、総投資額300万円以下のを2つ買ってスタートしました。

    私の実家でサブリースのアパート経営をしていたので、自主管理をやってみたのですが、これが大変だった(by旦那)そうです。

    10年ほど前に一旦物件を処分して株と為替にかえたのですが、大損して撤退しました。

    10年前ぐらい前に、再度安い物件を買いました。サラリーマンではないのでローンが組めなくて、仕方なく現金買いでコツコツ買い増しました。
    10年間で6戸買いました。今稼働しているのは4戸です。
    ヤドカリ作戦をしています。自分達で使用し、その後賃貸に出しています。
    家賃の遅れる方もいらっしゃいますが、10年前に再出発してからは、自主管理ではなく、管理会社さんを通しているので、以前のように困った状態にはなっていません。
    10年前に物件を買って再出発して、一年ほど自己使用して9年ほど前から家賃収入を得ています。6戸目の物件でやっと家計からの持ち出しなしで、今まで貯めた家賃収入で物件を購入することが出来ました。(物件価格300万円以下)

    我が家では一戸建ても所有していますが、再建築不可の連棟式物件にも手を出しているので、一般の方にはお勧めしません。

    ローンが組めないので、一戸ずつ現金買いをしていますが、結果的に複利の効果で増えて行き、良かったです。


    さて前回の投稿後、実家の法人に関して3名の方からアドバイスを頂きました。ありがとうございました。

  • >>5024

    seiko_t_oです。

    返信いただきましてありがとうございます。

    当方の太陽光は、賃貸の屋根に後付けで、当初10年間、売電単価48円で買い取りというものでした。

    国・市から補助金も出て、非常においしかったですね。約8年で元を取れる計算でしたが、6年ちょっとで賃貸ともども売却しました。年間約60万円の売電がありました。

    まあ、売却の時にそれも査定に含まれていましたので、良かったかなと思ってます。

    売却時、寸前に、一軒退去があったのですが、そこを埋めるのに買主さん(管理会社に依頼されてます)は、半年ほどかかっていらっしゃいました。

    そして、去年立て続けに2軒退去があったみたいで、付近の賃貸情報を見てみると、付近に新築が3棟もあり、それらもファミリー向けの間取りで、内一棟は、大家が時代錯誤の値付けで10年前でもかなり高額の設定になっていて、思わず笑ってしまいました。

    ところが、後の2棟は、ファミリー向けの間取りで、家賃設定が、当方の売却分の賃貸よりも安いのです。多少立地では、こちらの方が良いのですが、いかんせん相手は新築です。

    いやあ~、売っておいてよかったと、今は安堵している次第です。

  • >>5023

    seiko_t_oさん、こんにちは。

    全部売られましたか。賢明と思います。

    私の方の利益は減価償却分の差額なので、税金はしれてます。
    100万なんていかないはずで、手に入れたお金はそのままなので払えます。(^_^.)

    私は大阪郊外で畑もちょくちょくあるエリアですが、
    新築アパートがいくつか最近建ちました。
    バブル時代に倉庫やバラック事務所が乱立し、未入居が続いていましたが
    同様のことが起こりそうです。

    人が多く集まる地域以外は、稼働率が上がらないでしょう。

    ところで、seiko_t_oさんは、たしか太陽光売電の経営されていた記憶があります。
    買取値が下がっていますが、最初の頃に契約されたので買値はずっと保証されているのでしょうか。

    一方、私の株の方は、優待券取りで遊んでいます。
    会社の昼食で、牛丼やバーガー食べる際には重宝しています。
    売買はたまにしますが、成績悪いです。

  • >>5021

    お久しぶりです。
    seiko_t_oです。

    私は、全不動産を一昨年に売却しました。

    今年、一月四日から、住宅ローン金利が上がりました、今年中に、米が金利を上げれば、それにつられれて日本の金利も上がるでしょうから、今回のブームも失速するでしょうね。

    それにしても、空き室が30%とは信じられないほど、賃貸は疲弊していますね。それでも、業者の甘言にのって買う人がいるのですから、呆れますね。

    私は年金生活になり、去年は、半年程、放浪してきました。今までほとんど余裕もなく、生きてきましたから、よいリフレッシュになりました。

    それにしても、高く売れたら、確定申告大変でしょうね。私なんか、所得税・住民税ともに非課税です。
    わずかな配当で源泉徴収された税金を還付に行きます。

  • トピ主のプチ大家です。
    明けましておめでとうございます。

    このTextStreamになってからは本当にご無沙汰気味になりました。

    大家業ですが、物件は昨年に大方売却しました。

    築20年弱もの、いわゆる出がらし物件を買ってスタートし10年以上経ちました。

    途中、デフレで家賃が下がってきて、借人は原状回復責任の範囲が狭くなり、
    大家業は以前のような左団扇で儲かることはなくなりました。
    敷金、礼金もわずかしか取れず、下手すりゃゼロ物件、
    空室が続くと生活保護者を受け入れたりおしました。
    (まあ、生活保護者はきっちりとお金を入れてくれますが、、、)

    1つの物件の街並みはシャッター街になりつつあり、
    これも物件価値が下がるので恐れおののいていました。

    鉄骨アパートで30年超えたらますます誰も入らず、
    アパートと一緒に自分も朽ちていくのかと5-6年ほど前は心配していましたが、
    救いの神とも言えるアベノミクスで状況は変わりました。

    10年以上前は築18年なら表面利回り12%が目安でしたが、
    今は7-8%と現在は不動産投資バブルです。

    なんと、10年前に買った値段以上で売れました。\(◎o◎)/!
    数字は精査してませんが、平均すれば実質7%くらいの利回りで運用できました。

    まあ、ほんま、こんな値段で築30年モンをよー買うわ~。(^_^;

    今日もネットを見ていると、2004年に築14ものが利回り12%で売っていたものが、
    現在利回り8%で値段が2割も上がっています。

    このページを見ている大家さんにこっそり教えますが、これは異常です。
    絶対に数年以内に是正され下がりますので、今売れる人は売って数年後に下がれば買い戻したらよいです。

    1990年の日本のバブル時代、20年以上前に金がグラム1000円の頃、ITバブルの頃、1ドル80円の時代、何かおかしいと思いながらこれが続くのかと思う時がありますが、時期がくれば是正されるのです。

    結構長い人生を生きた経験からこれは正しいと思っており、異様に高い今、売れる時に売り、
    またアパートが利回り12%以上の価格に下がれば買おうと思います。
    特に不動産は株と違い、老朽化するので出口は大事です。

    何かあれば書き込んでいただければ、トピも長生きします。
    末永く、このトピが残っていればうれしいです。

  • こんにちは。

    0から買い始めた貸家は現在5件(賃貸中は4件)になりました。全て旦那名義です。

    親の不動産の連帯保証もやっていますが、自分名義の不動産は持っていません。

    1番厄介なのは法人のお金がショートして個人から貸付けしている状態だということ。

    自分はバイトに出て生活しています。

  • 現在賃貸マンションを3棟所有しております。
    まあ、利回りもぼちぼちなので、
    不労所得が入るのでいいかなと。
    資産はいろいろ分散してます。
    もう少し、物件を増やす予定です。
    頑張って行きましょう。

  • >>5015

    ミム様

    忘れた頃に見てます。(笑)

    スレが消えて無いので嬉しいです。

    そうですねえ、そろそろ売りも考えていたら、株価がドドーっと下がってきてて
    オイルも下がり、先行き不透明になってきました。

    今年は右肩下がりですかねえ。

  • >>5012

    うぉ~おおお!
    書き込みされてたのね・・・びっくりした!
    10年ですか、長いようで短いですよね。物件も高い時もあれば安かった時も有りましたね。
    高いときは利回り中心で探すより、いじって高く売れる物件探した方が良さそうですね。
    私は物件3件手放して手元に4件残しました。
    利回りだけで利益を出すのは難しい時代なのかな!?
    短期の儲けで持続性は無いけど
    売り買いやってる方が儲かる気がする今日この頃(^^

  • >>4982

    >>4982

    ミムさん、こんばんは
    Streamになって、何か自分のトピにも訪問しなくなりました。

    大家になって10年超えて、年をとってしまい、最初のころのバイタリティは
    なくなって来ました。
    掃除も頻度が減りました。

    最近の物件の相場が高いので驚いています。
    10年前は築20年の出がらし物件は12%の利回り価格でしたが
    今は10%くらいで、なぜか小物(5000万円以下)があまり出回りません。

    なんでだろ~♪ 相続対策という説もありますが、、、、。

  • 久しぶりの掲示板覗いてみました。
    まだトピ有ってびっくりしたので書き込みしてみましたセミリタのミムと申します。
    トピ主さん最近どうですか?

  • うーーーん、よく見たら今年の2/21に書き込んでました。
    新しいのが一番したなんだ、、、。
    たまにしか来ないので、毎回とまどうわ。

  • スレを久しぶりに見てみて驚きました。
    自分自身が最後に書いてから1年も経っています。
    時間の経つの早いわー。
    昔の掲示板だったら、とっくにスレは削除されてるはず。

    ところで、最近の投資用不動産ですが、まったく興味が湧かないものばかり。
    良い場所のものは利回り低い。
    自分が始めたころは、10-12%の良さげな中古が結構ありましたが、
    12%くらいのものは築30年くらいの物件で、出がらし物件どころではない感じ。

    大阪もバブルになってきてるのかも。

  • >>4978

    人口減少より、今は不景気の影響が大きいと業者は言ってます。
    不景気で収入減って、一人暮しから実家に戻った人がうちの物件では結構います。

  • >>4976

    カメレスですみません。

    ハリーポッターの人気が想像以上で驚いてます。
    いつかは行ってみたいけど混んでそうなんで最短でも一年以上先かと、、、。

    大阪への集客効果は絶大で、やっと大阪にもコンテンツができたという感じなので、
    USJは大阪以外にもテーアパーク作るとか言ってますが、やめて欲しいなあ。

    大阪市もUSJは揉めてるようですが、Win-Winでうまくやって欲しい。

  • >>4974

    7/3に特別招待券があたってハリーに行ってきました。おもしろかったですよ。

    その後の混雑情報を見ていますが、予想より出足は低調のようです。平日休みがとれるなら行って見られたらよいと思います。

  • スクンビット通り ベーリン駅から徒歩5分にある静かで落ち着いた雰囲気のあるエリアです。
    現在建築中で2015年5月完成予定。まだ内装をやっていないので、今購入されるとご希望の内装へのアレンジも可能です!

    部屋タイプ :1ベットルーム (28m2)

    ★☆億万長者目指すプチ大家さん☆★   スクンビット通り ベーリン駅から徒歩5分にある静かで落ち着いた雰囲気のあるエリアです。 現在建築中で

  • USJのハリーポッター人気は凄いというニュースを見て嬉しくなっております。
    京都の絶対的コンテンツ、神戸のムードに挟まれた大阪はコンテンツが弱かったです。
    ミナミのひっかけ橋からのグリコの看板や、かに道楽の動くカニでは非常に寂しく思っていました。
    ハリーポッターならアジアの国からも来てもらえそうです。

    あべのハルカスは混んでいるようで行けてません。
    代わりに南港WTC(256.0m、地上55階)に行きました。確かにハルカスより少し低いけど
    48Fのトイレでオシッコする場合、瀬戸内海を見下ろせて絶景です。(無料で行けます)
    レストランも景色見ながら食べれてGOODです。
    http://www.wtc-cosmo.co.jp/
    でも、南港は空いていてもったいないです。

    大阪が盛り上がって欲しいです。

    PS
    現在満室が続いていて、至福の時間が流れています。v(^。^)v

  • >>4970

    プチさん、どうもご心配いただきまして、こちらは当初の半分ほどでリフォームもできました。洗面台は自分で設置しましたが・・・。

    太陽光の買取は、当初契約の48円が10年間続きます。
    もうすでに、当初投資額の約半額を売電で回収しています。

    今年は、消費税増税で、賃貸から住宅取得に動いているようで、賃貸は苦戦していますね。

    そのうち、ローン破綻してもどってくる人もおおいのですが。

    それでは・・・

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