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東急不動産ホールディングス(株)【3289】の掲示板 2016/11/10〜2017/11/12
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>>280
ここの収益って、ビル竣工より、売却に依存するんでは？
竣工時期と売却時期ってのはかなり差がありますから。
ちなみに、最近東急不動産から、アクティビアに売却された4物件をみてみると；－
17/03/16
DBC品川東急ビル 188億円
・本館竣工 1985/08
・別館竣工 1999/09
17/01/06
A-FLAGウェスト 22.8億円
・竣工 1992/09
16/12/02
A-FLAG美術館通り 47億円
・竣工 1998/12
16/12/02
汐留ビルディング 209億円
（10％の持分取得）
・竣工 2007/12
最近、アクティビアへ東急不動産(A-FLAG）および東急不動産のSPC（他の3件）から売却された物件（総額466.8億円）ですが、竣工御10年～30年ってなものですね。
竣工は平準化が難しいかも知れませんが、売却は竣工とは関係なくできますので、竣工と損益を結びつける必要はないのかも。
ともあれ、傘下の３リートで年１０００億程度を押し込めそうですね。
rka*****
>>278
東急不動産って、賃貸不動産の保有を増やす気って大してないんじゃないのかな。
大半はノンリコースローンを活用したSPC形態での開発だろうし、それって将来的にはリートに押し込むつもりじゃないのかな。
大雑把な概算だけど：－
東急不動産賃貸用オフィス・商業ビル 簿価3,000億円
ゴルフ場、ホテル、その他もろもろ 簿価3,000億円
SPC 簿価6,000億円
リート 簿価6,000億円
てな構成では。SPCは次々にリートに売却してますし、今後も売却していくのでは。
例えば、アクティビア（3279）なんか、毎年公募増資を続け、12年の上場時には900億だったのが、ここ4年ほど毎年公募増資を行い現在では2000億を超え、保有不動産もざっと2000億弱から4000億と急成長ですよね。
12年3月期まででしたっけ、SPCは連結非対称だったんですが、そのころは、ここってバランスシートを見ると、賃貸事業なんてマイナーな事業で、主体はコニュニティのマンション等の管理事業、リバブルの仲介事業、ホテル・ゴルフ場・フィットネス・介護などの運営事業がむしろ主体の会社だと思ってましたけど。賃貸事業なんて、電鉄が主体で進めているので、ここはその補完的な位置づけなのかなって思ってましたが。
SPCやリートによって、ここが活躍しやすい事業環境が整ってきたのが近年の状況では。でもここは、賃貸収入ではなく、リートへの売却物件の開発利益、リートの資産運用収入（利益の12～13％）や、リートへの出資、その保有ビルの管理事業なんかで儲けようってなとこでは。
有利子負債は多いですが、恐らく1/3程度はノンリコースローンでしょうし、ここには返済義務のない踏み倒せる借金ですし、今後も次々にリートに押し込むでしょうから、ここの借金は寧ろ減少していくのでは。
経営の方向性が大手3社とは異なりますね。そこがここの良さと思ってますが。