3455 - ヘルスケア＆メディカル投資法人

サンエー化研

【投資口価格上昇には増資目標変更！】(平成29年1月期と７月期 決算短信等比較)
(分配金) 1月期 2440円 → 7月期 2697円 (257円増額)
(資産運用報酬) 1月期 77,585千円 → 7月期 83,495千円 (約６百万円増額)
(１口純資産額) 1月期 107,947円 → 7月期 105,234円 (2,713円減額)
( 1口出資額) 1月期出資総額12,714百万円÷発行済投資口数120,500口=105,507円 →
7月期出資総額19,801百万円÷発行済投資口数193,107口=102,539円 (2,978円減額)

資産規模の更なる拡大と分配金の着実な成長を通じた投資主価値向上を目指した結果、
『分配金は257円増額したが、1口出資額が2,978円減額(１口純資産額で2,713円減額)、
投資口価格低迷で誰が喜ぶ。資産運用報酬は約６百万円増額した。』

>>674

今回の7月期の決算説明会資料でのP16「外部のロードマップ」において、前回1月期の同様の資料（P18)
では明示してあった3年後の500億規模の棒グラフがなくなり、1000億規模の時期も5年後から中期目標と
あいまいなものに変更されてますね。

増資後の株価の継続的下落を受け、さらなるNAV倍率の低下から現状、さすがに、のんきに増資とか
いえる状況ではないと認識でもしたのではないかなと。

前期比77%増益にも下落、どこかの大人が売って来るのでしょうか？次期控え目な予想数値に失望したのか、それとも投資信託の分配金支払日集中のためなのか、耐える日々が続きます。

>>682

１から４はＲＥＩＴは株式と同じ。

増資した分しっかりと結果を出したと思いますよ。多分今の株価は織り込んでないと思うので、結構上がりそうですよ。

決算出ましたね。17/7月期77、2%増5、2億円
18/1月期7、9%減4、8億円。分配金は17/7月期2665→2697、18/1月期予想2483。意外と良いのでは？今期予想が少し下がっているのは控え目にして、直前に上方修正と思いたいですね。

決算見通し出てますね。2、2%増益、ショボ！！森ヒルズは35、5%増益だって。この違い

明日は決算発表ですね。サプライズが起きないかね〜。

2015/5/13、159600より現在まで74口、取得単価112730。2年以上耐えている。評価損100万以上、トホホです。

初めまして。いつ上がるのでしょうか？

経営陣への愚見。「机上のマネーゲームを楽しんでいる場合ではない。最も大切にしなくてはならない既存投資主がマイナスになっている。今後、既存投資主の利益を十分配慮して、いそいで1000億円規模を達成しようとするより、優良物件厳選に汗をかいて（keep on seeking and you will find. Matt7:7）、ゆっくり地道に着実な経営をしていただきたい。」

日本ヘルスケア投資法人 2015年10月期(第3期)決算説明会における主なＱ＆Ａ（中略）
（質問）資産運用会社は、ヘルスケアREITの資産規模がどの程度で採算が取れるのか？
（回答）例えば、資産規模が 500億円で、運用報酬が 50bp であれば、2 億 5 千万円
　　　　程度の利益になります。その程度の資産規模があれば十分に採算が取れます。

日本ヘルスケア投資法人 2016年4月期(第4期)決算説明会における主なＱ＆Ａ （中略）
（質問）半年前に、今後 4 年間で資産規模 1,000億円を目指す旨、言っていたが？
（回答）可能性としてはありますが、現時点で期間を定めて目標についてコミットメント
　　　　するのは適切ではないと思います。資産規模1,000億円の達成を急ぐのではなく、
　　　　優良な物件の厳選した取得を継続したいと思っています。
『こちらの方が、正解だと思う。』

経営陣に対して不信感。「本年2.1公募増資 （97,609円）によるディスカウント（当時のマーケットでの取引価格105,800円前後の時）で、以降投資家の不信感から価格の低迷を引き起こしている。経営陣は教訓を生かして、今後無理な増資計画を見直してもらいたい。短期間1000億達成とかの中身の薄い増資計画ではなく、まず投資家の毀損状態を埋めることを優先すべきです。」

経営陣に対して不信感。「ディスカウントしてまで増資しないように。増資の時には１口当たりの価値を棄損しないで、既存投資家も喜ばせてくれ。なぜなら、既存投資家軽視に成果なし、既存投資家こそが興亡を決める力を持っているのだから。」

【投資口価格低迷の原因は増資計画】　　
H27.3.18 公募増資105,600円を配当金目的で買った場合、27.7期、28.1期、28.7期、
29.1期、の計4回×約2,500円=10,000円の配当金を受ける。

しかし、H29.2.1公募増資 97,609円が行われ、105,600-97,609=マイナス約8,000円。
差し引き、2,000円が残るのみ。次の、H29.2.1公募増資97,609円を買っても、
『平成30年増資予定500億円』が待っている。これでは、買える理由が見当たらない。

なぜ、毀損増資により投資主価値を低下をさせてまで資産規模の拡大を行うのか、
一般論として、資産500億円規模のREIT運用会社の報酬では運用会社の人件費、
REIT運営費用を賄うのが苦しいらしい。しかし、急ぎすぎるのは良くない。

上昇し始めたようですね。

投資口価格が低迷すると毀損増資しかできず、外部成長による分配金増額は厳しい。
(増資等の状況) (1口当たり発行価格)
H26.12.9 私募設立 100,000円
H27.3.18 公募増資 110,000円 (105,600円)
H27.4.21 第三者割当増資 105,600円
H29.2.1 公募増資 101,244円 ( 97,609円)
H29.3.1 第三者割当増資 97,609円
もちろん、全てのディスカウント増資が否定されるわけではない。

『投資口価格の妥当値』
　97,609円 ～102,539円 (年間約5%の配当金)
『根拠』
　最新増資払込金額（発行価額）：１口当たり97,609円
　出資総額 19,801百万円÷発行済投資口数 193,107口=現在1口出資額102,539円
［1月期の1口出資額105,510円から毀損増資により投資主価値低下]