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(2017.9.28リリース)病院不動産の取得を検討するにあたり、組織体の整備を完了
しましたので、業務方法書に反映させる必要があり変更。
2月の増資により取得した老人ホーム愛広苑壱番館を運営する医療法人愛広会は病院
運営も行っており、3月末、ヘルスケアアセットマネジメントは愛広会運営の「新潟
リハビリテーション病院」取得の優先交渉権を得たと発表している。
病院を組み入れる初のヘルスケアREITを視野に入れているようだ。
スポンサーの三井住友ファイナンス&リースの取得物件のようだが、利回り基準を
厳正に守り、前回のような高額取得をしないようにしてもらいたい。 -
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第5期は、投資口の追加発行を行い、前期比77.2%増益。投資口数が60.3%増加
するも、1口当たり分配金は2,697円と前期を10.5%(257円)上回った。
またヘルスケアREIT初の格付け(A)を取得した。 その見返りに、
H30年1月期は,【前期の取得物件が通期寄与する】一方、【資産運用報酬等の増加】
により、前期比7.9%減益を見込み、1口当たり分配金は2,483円となる見通し。
さらに、H30年7月期は、【固都税の増加】により、前期予想比4.8%減益を見込み、
1口当たり分配金は2,363円となる見通し。『このあたりが巡行分配金額』
(2017.9.28リリース)資産運用会社における業務方法書の変更に関するお知らせ
『病院? 投資口価格回復には優良物件の厳選取得!』 -
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アイビー総研代表の関氏によると、(2017.3.6、一部抜粋)
『HCMは、2017年1月12日、増資により6物件を取得を発表した。
取得物件の利回りは、5.3%(決算説明会資料P33最終還元利回り5.5%)の物件が1件、
他5件はいずれも5%未満だ。増資前の保有物件全体の利回りは約5.5%だったので、
今回の増資で利回りは低下することになる。
HCMの増資は、シニア住宅を取り巻く環境を考えると、あまりにも高い価格で物件を
取得したと言わざるを得ない。投資口価格回復には、病院などのメディカル施設の
組み入れが必要。』と指摘していた。
【やはり、優良物件の厳選取得をせず、資産規模拡大を優先した結果が出ている。】 -
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【投資口価格上昇には増資目標変更!】(平成29年1月期と7月期 決算短信等比較)
(分配金) 1月期 2440円 → 7月期 2697円 (257円増額)
(資産運用報酬) 1月期 77,585千円 → 7月期 83,495千円 (約6百万円増額)
(1口純資産額) 1月期 107,947円 → 7月期 105,234円 (2,713円減額)
( 1口出資額) 1月期出資総額12,714百万円÷発行済投資口数120,500口=105,507円 →
7月期出資総額19,801百万円÷発行済投資口数193,107口=102,539円 (2,978円減額)
資産規模の更なる拡大と分配金の着実な成長を通じた投資主価値向上を目指した結果、
『分配金は257円増額したが、1口出資額が2,978円減額(1口純資産額で2,713円減額)、
投資口価格低迷で誰が喜ぶ。資産運用報酬は約6百万円増額した。』 -
今回の7月期の決算説明会資料でのP16「外部のロードマップ」において、前回1月期の同様の資料(P18)
では明示してあった3年後の500億規模の棒グラフがなくなり、1000億規模の時期も5年後から中期目標と
あいまいなものに変更されてますね。
増資後の株価の継続的下落を受け、さらなるNAV倍率の低下から現状、さすがに、のんきに増資とか
いえる状況ではないと認識でもしたのではないかなと。 -
1から4はREITは株式と同じ。
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増資した分しっかりと結果を出したと思いますよ。多分今の株価は織り込んでないと思うので、結構上がりそうですよ。
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日本ヘルスケア投資法人 2015年10月期(第3期)決算説明会における主なQ&A(中略)
(質問)資産運用会社は、ヘルスケアREITの資産規模がどの程度で採算が取れるのか?
(回答)例えば、資産規模が 500億円で、運用報酬が 50bp であれば、2 億 5 千万円
程度の利益になります。その程度の資産規模があれば十分に採算が取れます。
日本ヘルスケア投資法人 2016年4月期(第4期)決算説明会における主なQ&A (中略)
(質問)半年前に、今後 4 年間で資産規模 1,000億円を目指す旨、言っていたが?
(回答)可能性としてはありますが、現時点で期間を定めて目標についてコミットメント
するのは適切ではないと思います。資産規模1,000億円の達成を急ぐのではなく、
優良な物件の厳選した取得を継続したいと思っています。
『こちらの方が、正解だと思う。』 -
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【投資口価格低迷の原因は増資計画】
H27.3.18 公募増資105,600円を配当金目的で買った場合、27.7期、28.1期、28.7期、
29.1期、の計4回×約2,500円=10,000円の配当金を受ける。
しかし、H29.2.1公募増資 97,609円が行われ、105,600-97,609=マイナス約8,000円。
差し引き、2,000円が残るのみ。次の、H29.2.1公募増資97,609円を買っても、
『平成30年増資予定500億円』が待っている。これでは、買える理由が見当たらない。
なぜ、毀損増資により投資主価値を低下をさせてまで資産規模の拡大を行うのか、
一般論として、資産500億円規模のREIT運用会社の報酬では運用会社の人件費、
REIT運営費用を賄うのが苦しいらしい。しかし、急ぎすぎるのは良くない。 -
上昇し始めたようですね。
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664
投資口価格が低迷すると毀損増資しかできず、外部成長による分配金増額は厳しい。
(増資等の状況) (1口当たり発行価格)
H26.12.9 私募設立 100,000円
H27.3.18 公募増資 110,000円 (105,600円)
H27.4.21 第三者割当増資 105,600円
H29.2.1 公募増資 101,244円 ( 97,609円)
H29.3.1 第三者割当増資 97,609円
もちろん、全てのディスカウント増資が否定されるわけではない。 -
663
『投資口価格の妥当値』
97,609円 ~102,539円 (年間約5%の配当金)
『根拠』
最新増資払込金額(発行価額):1口当たり97,609円
出資総額 19,801百万円÷発行済投資口数 193,107口=現在1口出資額102,539円
[1月期の1口出資額105,510円から毀損増資により投資主価値低下] -
662
正直 怖くて買えない
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ここが扱う物件は、ニーズの高い特養ではなく、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅なので、常に一定の空きがあるので利用可能と思われます。また、一般的に有料は、一部の居室をショートステイ利用に供しており、その分は空いています。ちなみに、大幅な不足が指摘される首都圏の特養でも入所・退所のタイミングのずれ(空きが出ても入所判定手続きがあり、待機者の即入居は、制度上不可能)などで平均5%程度は空きがあります。
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660
7月24日プレスリリース、JCRより新規に長期発行体格付 シングルA( 安定的)を取得。
本件格付の取得は成長性・安定性を裏付け、投資家様の裾野の拡大に資すると考えます。
資産規模の更なる拡大と分配金の着実な成長を通じた投資主価値向上を目指す所存とのこと。
資産規模の更なる拡大をまだやる気だね。1月期は高値1月26日106,700円。
この7月期は高値7月21日102,400円までと増資の影響が続く。投資主価値向上を願いたい。 -
658
> 基本配当狙いです
来年ですか? -
656
安いんで参加します
基本配当狙いです
ヘルスケア系は全部暴落してますけど
将来必ず必要にはなるものなので
とりあえず余ってる金はここに入れます
読み込みエラーが発生しました
再読み込み
新参者 2017年10月20日 18:59
平成29年7月期(第5期)確定投資口1口当たり 2,697円
分配金支払開始日は平成29年10月20日を予定しています。