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    ご意見番 6月20日 07:50

    >>178

    続《重要提言》管理組合と言う団体から抑制されない拘束からの脱却

    区分所有法第3条(区分所有者の団体)の
    「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」を
    判例では恰も法人として扱い、その金銭資産共有関係を「総有」「合有」等とし解体に悪影響が
    出る分割請求・分配ができないとし、これらになびく国税当局やマンション管理士・業務主任者
    が多数いる。

    この思考から脱却できず、区分所有者の権利を中心とした規約改定すらできないのが現実である
    のが不幸である。

    これら判例では、区分所有法の不法性指摘がなく改定要求がない。
    つまり、民事訴訟の原告擁護原則での不法解釈判決に留まっている。

    そろそろ、全区分所有者は訳のわからない「管理組合」からの無知無能故の権利抑制から脱却を
    すべきである。

    因みに、法務省はこれら判例に「違法判決審査権」があれば全否定をしたいとのことだ。

  • 続《問題提起》少子高齢化時代のマンション解体

    >そろそろ、法的問題を多数抱えている「標準管理規約」に盲信せず、自主的な判断等で
     見直すことが肝要である。

    会計項目に解体準備金を早急に創設し、解体費用の積立をすべきである。

    おおよそ、一区分所有者当たり300~500万円は必要である。
    この値は現在値であり、少子高齢化による人件費高騰やリサイクル法令向上で更なる準備
    金が必要となるであろう。

    因みに、国土交通省)マンション政策室やマンション管理センターではこれらの必要性は
    認知しているが、未だ問題の顕在化と解消に向けた具体的な対処策の検討するできていな
    い。

  • 《問題提起》少子高齢化時代のマンション解体

    日本は、好き嫌いは別として少子高齢化や年金生活者の増加と言う悲劇が待っている。
    このことは、区分所有者の資産が激減化が進むものである。

    つまり、いくら堅固な長期修繕計画があっても何れ破綻することになり、マンションの
    不安全・不清潔化が進み解体を余儀なくさせる。

    一方、マンション管理政策を担う国土交通省)マンション制作室では今まで「標準管理
    規約」を恰も第二の区分所有法的に押し付けてきたが、この「標準管理規約」にはこの
    解体・建替資金をプールする仕組みがなく、
    建築基準法第10条(保安上危険な建築物等に対する措置):
    ●損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は
     著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその
     敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の
     除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生
     上必要な措置をとることを勧告することができる。
    ●その勧告に係る措置をとらなかつた場合において、特に必要があると認めるときは、
     その者に対し、相当の猶予期限を付けてその勧告に係る措置をとることを命ずること
     ができる。
    がありながら、この法的要求事項の担保性を持てせていない。

    そろそろ、法的問題を多数抱えている「標準管理規約」に盲信せず、自主的な判断等で
    見直すことが肝要である。

    因みに、該当マンションは何れ行政代執行解体を受け、全区分所有者は裁判所からこの
    行政代執行費用請求のみが残ることになる。

    日本国政府や日本銀行は市場に多量資金を供給しマンション等購入促進をしているが、
    これでは幽霊マンションをどの様に解体させる気であろう?行政の無責任は容認できな
    い。

  • 《重要提言》管理組合と言う団体から抑制されない拘束からの脱却

    区分所有法第3条(区分所有者の団体)の
    「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」は、
    区分所有者が区分所有関係に入ることをさしており、各マンション購入者が区分所有者として
    不動産登記をすれば区分所有関係に入ると言う自然的な構成で、何も区分所有者の権利を拘束
    していない。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から
     生ずる利益を収取する。
    の共用部分から生ずる利益は当然ながら共有金銭資産であり、共用部分の負担(管理費等)も同じく
    共有資産財産である。
    更に言えば、管理費等使用を除き管理組合から総有・合有的な拘束を受けるものではない。

    つまり、区分所有者の権利(資産分割請求権)は管理組合から拘束を受ける義務はなく、そろそろ、
    管理費等余剰金や利益の分割分配を受ける様、管理組合と言う団体から抑制されない拘束からの脱却
    すべきである。

    国税当局の見解を強く採用している行政・司法判断は、単なる区分所有者の権利抑制もので、認識を
    改め権利確保に向け管理運営の思考転換をすべきである。

  • >>174

    ake***** さんへ
    サ・ムライ:sirako501 さんへ

    >独裁者のように、所有者の意見を聞き入れず、権利でやりたい放題の状態のマンションに
     住んでおります。

    一般的な対処として、この理事長が不法行為や不正行為をしていることであれば、解任提訴
    で解任でき得るものです。

    また、『所有者の意見を聞き入れず、権利でやりたい放題』であれば、定期総会での予算等
    の議案を否決し金銭的窮地に追い込み辞任を促すこともでき得ます。

    要は、所有者各位が如何に団結しこれら理事長の不法行為や不正行為に対抗できるかである
    と考えます。

    他人事的な返信しかできず、お詫びします。

  • 渋谷区幡ヶ谷秀和マンション居住吉竹彰は千葉県白子ダイアパレス第2マンション管理理事長と同一人物です。東京第2弁護士会所属マリタックス法律事務所山下清兵衛弁護士を法律擁護者にして共謀の疑い濃厚。その後所属弁護士会綱紀委員会に投稿、「懲戒請求書」提出、半年以上の審議の結果懲戒委員会は山下弁護士の秀和幡ヶ谷レジデンスマンションの顧問として就任している事実を隠蔽した弁明を承認「懲戒しない」の決定がなされました。裁判所裁判官、治安警察警察官、弁護士協会・綱紀委員会に見放され途方にくれています。地元の警察は証拠提出を要求しますが、捜査権のない者の力には限界があります。正義感のある弁護士、警察官等ご支援を期待いたします。要すればいつでも面談、情報交換に応じます。白子海岸・泣き千鳥。

  • >>174

    《同情》無能・独裁者的管理者理事長は百害

    少し言い過ぎるかもしれないが、マンションの区分所有者は購入時に購入・居住欲だけで
    購入し管理運営と言う大重要事項には目を向けることができないものです。

    それ故に、不法・不合理性がある管理規約すら何も精査せず盲信し拘束され、不法・不合
    理性がある管理規約すら守ることすらできない物件がある。

    更に、無能・独裁者的思考の区分所有者を管理者理事長に選任しては、解任することさえ
    できず仕舞いで、最悪な物件となるであろう。

    そろそろ、マンション購入予定者は購入・居住欲だけで購入するのを止め民法や区分所有
    法の知見を付け購入すべきである。

  • >>98

    吉竹彰 という名前で、インターネットから、きたものです。同一人物かどうか分かりませんが、同じ様な事で、悩んでおります。東京都渋谷区にあるマンションの理事長で、吉竹彰という方が、独裁者のように、所有者の意見を聞き入れず、権利でやりたい放題の状態のマンションに住んでおります。城ホ交換できればと思います。

  • 閲覧者各位

    来年が、今まで問題提起してきた諸問題を解消され、本来持っているべき各区分所有者の権利を
    獲得しましょう。

    特に、
    ・「管理組合」を区分所有法第3条団体を各区分所有者どうしで各区分所有者を認め合う程度の
     共有団体と認識改め、権利・義務や機能がないことを再確認し、管理規約から「管理組合」を
     排除し最適な管理者理事長や各区分所有者に変更させる。
    ・「管理組合」を共有団体に認識改め、管理者理事長と各区分所有者の間に金銭上の直接的関係
     性を確立させる。
    ・管理費等や駐車場利用料等利益等金銭財産を共有財産と認識改め、管理費余剰金や駐車場利用
     料等利益を毎決算時に持分割合に従い各区分所有者に返金・収取させ、修繕積立金については
     建替決議後に持分割合に従い各区分所有者に返金させる様、管理規約を変更させる。
    ・建替準備費用を含む解体費用を確保し、幽霊マンション化を回避させる。       等々
    を目指してください。

    因みに、管理組合(管理者理事長)が各区分所有者を民事提訴する程、区分所有者でもある管理
    者理事長の区分所有者としての権利が抑制されることになり、そろそろ、区分所有者の権利等を
    主人公としての話し合いでことを乗り切って頂きたい。

  • 《区分所有法第62条の隠れた限界》

    先ずは、区分所有法第62条(建替え決議)
    ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で建物を取り壊し、かつ、当該
    建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに
     建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
    となっている。

    しかしながら、これには隠れた限界性がある。

    一般的に、中古マンション購入でも住宅ローンを利用されることがあり、利用に際し抵当権が設定
    されるものであるが、この抵当権があれば最終的に残る敷地にこの抵当権が残ることになり、建替
    資金を金融機関から調達する祭は借り入れに困難性が発生するものである。

    つまり、建替賛同者多数であってもこの抵当権が建替執行が困難になるもので、各区分所有者には
    注意を頂きたいものである。

    また、抵当権問題以前にも建替不賛同者資産買取り問題や容積率問題もある。

    前回書き込みで前者について書き込んだが、不賛同者は最大区分所有者の各五分の一程度居ること
    を鑑みると相当な買取費用の発生や買取後の管理費等の負担増となり、解体開始時期まで耐え得る
    かが問題となるものである。

    容積率問題では、大半のマンションは分譲会社都合での容積率を使い尽くされ余裕がないもので、
    新たな区分所有者の勧誘に困難性があり、再構築費用でも問題となるものである。

    更に言えば、大半のマンションでは建替準備費用を含む解体費用等を加味されていない「標準管理
    規約」を採用されているが、建替準備費用を含む解体費用等がないことが問題であることである。

  • 《携帯電話基地局の屋上賃貸事業の「管理組合」へ課税?》

    >更に、昨今過去の判例で管理組合(法人ではない)を恰も管理組合法人的に扱い、会計所有関係が
     合有・総有であるとの思考が蔓延し、一部の弁護士、管理会社(管理業務主任者)及びマンション
     管理士がこれら思考を押し付けているが、これらを鵜呑みにされない様注意が必須であるとも注意
     を受けた。

    この様な思考が国税庁にも感染し、携帯電話基地局の屋上賃貸事業を「管理組合」の収益事業と認定
    し「管理組合」へ課税せんとされたとの話がよく耳に入っている。

    これに対する相談書き込みにも、これらと同様な返信がなされているのも見ている。

    前に書き込んだ

    ●区分所有法第3条の「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」?

    区分所有法第3条(区分所有者の団体)の
    「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」は、区分
    所有者が区分所有関係に入ることをさしており、各マンション購入者が区分所有者として不動産
    登記をすれば区分所有関係に入ると言う自然的な構成で、新たな組織と言う構成が採用されると
    は言っていない。

    ●建物建替えとは、その前段に建物解体が必須である?!

    その建物に建替不賛同者の資産(建物や区分所有権の一部である修繕積立金等預託金)が残って
    いると建物解体はできない。
    要は、建替不賛同者資産の建替賛同者の買取りがなされても、建物は残り「管理組合」は解散が
    できないことから、分割請求性に寛容性がある「(狭義の)共有」が最適である。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から
     生ずる利益を収取する。
    の共用部分から生ずる利益も共有であり、

    携帯電話基地局の屋上賃貸事業収益は、持分割合又は規約割合で各共有者に分配後、各共有者に課税
    することが正解となる。

    そろそろ、思考大展開をしないと余計な課税が掛かるものだ。

  • >>168

    《区分所有法第62条第2項費用はどこから?》

    区分所有法第62条(建替え決議)
    ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で建物を取り壊し、かつ、当該
     建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに
     建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
    2 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
    一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
    二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
    三 前号に規定する費用の分担に関する事項
    四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
    となっている。

    一般的な「管理費」の定義は、
    ●分譲マンションの敷地や 建物の共用部分、共同で使用する施設や設備などの維持管理等に必要な
     経費のこと。 例えば、エレベーターの点検、共用部分清掃、管理員窓口業務、共用部分の光熱費
     などである。
    一般的な「修繕積立金」の定義は、
    ●分譲マンションで共用部分の大規模修繕のために長期修繕計画に従い積立てるもの。
    であることから、現在の管理費等=管理費+修繕積立金(「標準管理規約」第25条(管理費等))
    となっており、
    一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
    二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
    と言う概念・使途は存在しない。

    やはり、管理費と修繕積立金のみでの管理には限界があり、既存建物の解体費用を含む建替準備金
    も加え、
    一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
    二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
    に対応させるべきである。

    でも、一般的に言う「管理組合」と「建替組合」は別物で、建替決議前に建替準備金の歳出予算の
    計上・採択と専門委員会「建替検討委員会」(後の「建替組合」)の立ち上げをし、この歳出予算
    を以て「建替検討委員会」に当該検討を分離的にさせる仕組みを持った方が解り易いものだ。

  • 《「標準管理規約」修繕積立金の定義?》

    「標準管理規約」第28条(修繕積立金)
    ●管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金
    は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
    一一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
    二不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
    三敷地及び共用部分等の変更
    四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
    五その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
    となっている。

    一般的な「修繕積立金」の定義は、
    ●分譲マンションで共用部分の大規模修繕のために長期修繕計画に従い積立てるもの。
    であることから、
    一一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
    には一定の理解はできるが、他号については損害保険金や一時金の請求での対応となると考えると
    二不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
    三敷地及び共用部分等の変更
    も理解はできる。

    しかしながら、
    四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
    は別物であろう。
    なんせ、この使途を想定した根拠(管理者債権)は常時的に担保・準備されていない。

    やはり、管理費と修繕積立金のみでの管理には限界があり、既存建物の解体費用を含む建替準備金
    も加え、
    四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
    に対応させるべきである。

  • >>164

    続続《国土交通省 住宅局 市街地建築課の神経状況は大丈夫か?》

    >「標準管理規約」第28条(修繕積立金):抜粋
    2 前項にかかわらず、(中略)(以下「建替え決議」という。)建物の建替えに係る計画又は
       設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理
      組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として修繕
       積立金を取り崩すことができる。

    で、この条文には無理がある。

    それは、「建替え決議」後と言っても建物は現存し必要な修繕も現存する。
    つまり、この条文では、その修繕費用は建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額で賄うこと
    になり資金不足に陥る危険性がある。まして、建替え不参加者の支払済管理費等を含む区分所有
    権は、建替手順では建替え参加者に買い取らせることが最優先となっており、、「建替え決議」
    後の修繕は建替え参加者の中で負担させるべきである。

    また、「管理組合」と「建替組合」はそもそも別目的で構成されるもので、「管理組合」資産を
    目的外流用では民法第251条(共有物の変更)
    ●各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
    が必須手続きとなるが、建替え不参加者は当然同意はできないものでこれまた無理な話である。

    「建替え決議」後の管理費等精算は、先ずは建替え参加者全員が建替え不参加者の支払済管理費
    等を含む区分所有権を金銭で買い上げ、ある程度の猶予を与え立ち退きを要求すると言う手続き
    となり、管理費等財産は建物解体後に持分割合又は規約割合で返金精算することとなる。

    でも、区分所有法第62条(建替え決議)
    ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、
     当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に
     新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
    から、区分所有者及び議決権の各五分の一程度の負担を建替え参加者全員ができるか大いに疑問
    である。

  • >>165

    国土交通大臣 石井くんへ

    法務省からクレームが付き、
    同省同局内所管法律のマンションの建替え等の円滑化に関する法律との矛盾性がある
    「標準管理規約」は即刻廃棄すべきである。

    国家公務員は、
    国家公務員法第98条(法令及び上司の命令に従う義務並びに争議行為等の禁止)
    ●職員は、その職務を遂行するについて、法令に従い、且つ、上司の職務上の命令に
     忠実に従わなければならない。 
    となっており、区分所有法やマンションの建替え等の円滑化に関する法律等を蔑ろに
    する事業は同法同条違反である。

    更に言えば、区分所有法やマンションの建替え等の円滑化に関する法律等に抵触する
    「標準管理規約」漬けのマンション管理士や管理業務主任者を法令内容に従い再教育
    するべきである。

    これらに具体的な言動が執れないならば、しおらしくなれだ。

  • 《マンション管理士・管理業務主任者は使えない?》

    >この書き込みは、先日法務省民事局)区分所有法担当官に意見申し上げた結果である。

    >国土交通省 住宅局 市街地建築課の「標準管理規約」には民法や区分所有法に抵触する条文が
     散見されハッキリ法を的確に普及させる公務員の所業ではなく、他省であることで無理ではある
    が「標準管理規約」の国民への開示を即刻停止させたいとのこと。

    で、マンション管理士・管理業務主任者はこの民法や区分所有法に抵触する「標準管理規約」漬け
    の者達で、この民法や区分所有法を理解されずに助言・業務執行をされたら区分所有者にとっては
    大変不幸なものだ。

    だから、管理費余剰金や各種使用料利益が何も意味・意義のない「管理組合」?の合有・総有的に
    搾取され、区分所有者は不利益を被っているのだ。

    故に、「マンション管理士・管理業務主任者は使えない」と考える方が妥当性があることになる。

    先に、《国土交通省 住宅局 市街地建築課の神経状況は大丈夫か?》を述べたが、
    国土交通省 土地・建設産業局 不動産業課の神経状況は大丈夫か?と述べたい気分だ。

  • >>163

    続《国土交通省 住宅局 市街地建築課の神経状況は大丈夫か?》

    >「標準管理規約」第28条(修繕積立金):抜粋
     2 前項にかかわらず、(中略)(以下「建替え決議」という。)建物の建替えに係る計画又は
       設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理
    組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として修繕
    積立金を取り崩すことができる。

    マンションの建替え等の円滑化に関する法律第 9条(設立の認可):抜粋
    ●建替え決議(以下単に「建替え決議」という)の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意
     をしたものとみなされた者(マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後
     に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下
     「建替え合意者」という。)は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で
     定めるところにより、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事
     等」という。)の認可を受けて組合を設立することができる。
    この組合は通称「建替組合」と呼ばれ「管理組合」とは別物を設定され、建物の建替えに係る計画
    又は設計を担務することになる。

    ならば、「建替組合」がすべき建物の建替えに係る計画又は設計の費用を、別物の「管理組合」が
    直接的に修繕積立金の切り崩しで負担をすることは、会計統制上無理な話だ。
    あくまで、「管理組合」は建替え決議までが責務であり、その後は「建替組合」がすべきだ。
    何か、国土交通省 住宅局 市街地建築課は会計統制を理解されておらず、「管理組合」の資産と
    「建替組合」の資産を混同されている様だ。

    ここは、「建替組合」組合員は踏ん張りで建物の建替えに係る計画又は設計の費用を持ち出しし、
    建物総解体後の「管理組合」解散後の精算金でカバーする形を執るべきだ。

  • 《国土交通省 住宅局 市街地建築課の神経状況は大丈夫か?》

    先ずは、「標準管理規約」とマンションの建替え等の円滑化に関する法律の所管は国土交通省
    住宅局市街地建築課であり、当然ながら両者には矛盾性がないと考えるのが妥当であると述べ
    ることにする。

    「標準管理規約」第28条(修繕積立金)
    2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)
     又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に
     関する法律(以下本項において「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合(以下、
     「建替組合」という。)の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可まで
     の間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当す
     るため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立
     金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
    つまり、建替え決議後、修繕積立金を切り崩すことができると言っているが、決議後も管理対象
    建物が現存し、場合によっては一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕や不測の事故その他特別
    の事由により必要となる修繕が有り得、これに対し建替え不参加者に帰属する修繕積立金が費や
    されることになるが、むしろ、建替賛同者相当の修繕積立金でこれらを行うべきで、何か矛盾性
    を感じる。

    マンションの建替え等の円滑化に関する法律第56条(権利変換を希望しない旨の申出等)
    ●第十四条第一項の公告又は個人施行者の施行の認可の公告があったときは、施行マンションの
     区分所有権又は敷地利用権を有する者は、その公告があった日から起算して三十日以内に施行
     者に対し、第七十条第一項及び第七十一条第二項の規定による権利の変換を希望せず、自己の
     有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。
    となっていることから、修繕積立金の切り崩し対象は建替不賛同者分しかなく、建替賛同者分を
    切り崩すとした「標準管理規約」とに矛盾性を感じる。

    でも、区分所有法第3条団体が存続している最中に資産分配が可能としたならば、金銭資産共有
    関係は共有となり、今までの間違った通説は葬られることになる。

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