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    ご意見番 10月15日 15:55

    《提言》国土交通省 住宅局諸君へ

    そろそろ、民法や区分所有法及び関連法律に合った「標準管理規約」を作成し、
    各区分所有者の不利益を補償頂きたいものだ。

    君たちが作成した「標準管理規約」では、各区分所有者が得られた管理費余剰金
    や共用部分から生じる使用料利益を受け取る権利が阻害されていること、十分に
    理解頂きたい。

  • >>136

    《「共有団体」の複数協議体は可能か?》

    >区分所有法第3条(区分所有者の団体)
     ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
      この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

     ここでの「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」は、区分
     所有者が区分所有関係に入ることをさしており、各マンション購入者が区分所有者として不動産
     登記をすれば区分所有関係に入ると自然的な構成となると言っている。

    よく耳にするのは第二管理組合は設立できないとの見解があるが、果たしてそれはどうかな?と疑問
    を持った。

    区分所有法では、団体構成=区分所有関係に入ると自然的な構成としており、規約や集会及び管理者
    をひとつに纏めるが如きの規定は存在せず、「共有団体」複数協議体の存在は否定されていない。

    現在総選挙中ではあるが、そろそろ、管理者立候補による「共有団体」協議体複数化を図り、互いに
    管理運営論を戦わそこに各々区分所有者の判断で協議体を複数構成し、「共有団体」間で切磋琢磨を
    させることで合理的な管理運営を目指す時期に来ているものだ。

  • >>132

    続続続続《管理組合は存在するのか?いや存在しない》

    区分所有法第3条(区分所有者の団体)
    ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
     この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
    を解説してみる。

    ここでの「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」は、区分
    所有者が区分所有関係に入ることをさしており、各マンション購入者が区分所有者として不動産
    登記をすれば区分所有関係に入ると自然的な構成となると言っている。

    区分所有法では、「管理組合」は第6節 管理組合法人であり、第3条では「管理組合」は成立
    しないことになり、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成=管理組合
    とはならず、正しくは「共有団体」と言った方が妥当である。

    更に言えば、団体資産の共有関係では、確かに区分所有建物は持分を明確にできない共用部分に
    ついては総有であるかもしれないが、管理費等では
    同法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
     分から生ずる利益を収取する。
    ことから持分割合等が明確になっており、総有ではなく共有と合有の中間的な共有となることに
    なるが、どうも区分所有建物の共有関係と管理費等の共有関係を混同している様だ。

    自然的な構成である権利義務がない「共有団体」を「管理組合」とし、恰も「管理組合法人」が
    如きの思考をして、管理費等や利益の共有関係を反故される必然性は全くない。

    故に、非法人「管理組合」を敢えて認識する必然性がなく、むしろ誤認識し管理者・理事長と各
    区分所有者との管理費等や利益に関する直接関係性を断つべきではない。

    そろそろ、百害あった一利無しの「管理組合」と言う認識を改心すべきである。

  • >>132

    続続続《管理組合は存在するのか?いや存在しない》

    >当然得られる管理費余剰金や共用部分からの利益(各種使用料)を受ける利益を取るか?これ
     らを阻害する「管理組合」の存在を取るか?であり、自然的には前者を選択されるであろうと
     考えるものだ。

    でも、ある友人マンションでは管理費余剰金や共用部分からの利益(各種使用料)を受ける権利
    を阻害する「管理組合」の存在を取り、各区分所有者は、管理費総歳出額を相当上回る管理費を
    規約義務として支払い、約3年間以上の管理費に匹敵する管理費余剰金を雪だるま的に増え翌年
    度に繰越しをしている。

    管理費余剰金は、目的や使途がなく単なる無用蓄財となっているものだ。

    前述通り、マンションの管理運営の基本は、所有者・居住者生活の安全と安定を基調とし合理的
    な負担で合理的な管理運営をすべきものであるが、これでは非合理的かつ不法的な負担を強要さ
    れているものだ。

    このマンション所有者は大金持ちなのでしょうが、「管理組合」と言う管理者と区分所有者の間
    に分け入り、各区分所有者が当然得られる管理費余剰金や共用部分からの利益(各種使用料)を
    受けること ができない思考を改心できるでしょうか?大変心配である。

  • >>132

    続続《管理組合は存在するのか?いや存在しない》

    区分所有法(昭和37年)の大先輩である建築基準法(昭和25年)から見た「管理組合」の必須性
    是非について述べる。

    建築基準法
    第 8条(維持保全)
    ●建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に
     維持するように努めなければならない。
    第 9条(違反建築物に対する措置)
    ●特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築
     物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人若しくは
     現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該
     工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築
     、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために
     必要な措置をとることを命ずることができる。
    第10条(保安上危険な建築物等に対する措置)
    ●特定行政庁は、第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造、又は
     建築設備について、損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり
     、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の
     所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、
     増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告や
     命令することができる。
    第12条(報告、検査等)
    ●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で
     定めるものの所有者(所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。第三項において同じ。)
     は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土交通省令で定めるところにより、定期
     に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の
     調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

    つまり、管理責任は管理者又は所有者となっており、管理組合は範疇外となっている。

  • >>130

    続《管理組合は存在するのか?いや存在しない》

    どうも、区分所有法を理解されておらず古き思考に縛られている方がいる様だ。

    果たして、区分所有法では「管理組合」の必須性を法的に要求しているのであろうか?
    第3条(区分所有者の団体)
    ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
    この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
    となっているが、あくまで「できる」であり当該団体は法的要求事項ではない。

    集会については、
    第34条(集会の招集)
    ●集会は、管理者が招集する。管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
    ●区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは管理者に対し、会議の目的
     たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。
    となっており、
    規約については、
    第31条(規約の設定、変更及び廃止)
    ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の
     決議によつてする。
    となっており、
    管理者については、
    第25条(選任及び解任)
    ●区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し又は解任
     することができる。
    となっており、特に「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」の関与なし
    で全管理運営ができることとなっている。

    つまり、区分所有法では「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」つまり
    「管理組合」は必須ではないこととなる。

    マンションの管理運営の基本は、所有者・居住者生活の安全と安定を基調とし合理的な負担で
    合理的な管理運営をすべきもので、「管理組合」と言う管理者と区分所有者の間に分け入り、
    各区分所有者が当然得られる管理費余剰金や共用部分からの利益(各種使用料)を受けること
    ができない思考には、各区分所有者の不利益で「合理的な管理運営」ではない。

    当然得られる管理費余剰金や共用部分からの利益(各種使用料)を受ける利益を取るか?これ
    らを阻害する「管理組合」の存在を取るか?であり、自然的には前者を選択されるであろうと
    考えるものだ。(当方は当然前者を選択する。)

  • 「管理組合の規約について」トピック閲覧各位

    「管理組合の規約について」トピック閲覧各位、閲覧大歓迎だ。

    互いに、真なるマンション管理運営を模索するための議論をしたいものです。

  • 《管理組合は存在するのか?いや存在しない》

    今まで、区分所有法第3条(区分所有者の団体)
    ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
     この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
    となっていることから「管理組合」存在が必須であるとされてきた。

    しかし、区分所有法を再度精査した結果、「管理組合」存在は無用であり、非法人管理組合を擬
    法人化をすることにデメリットがあることが解った。

    先ずは、前者の結論根拠では、区分所有法では「第六節 管理組合法人」条文以外の条文では、
    第3条での「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」に何も権限義務がなく
    権限義務は各区分所有者や各区分所有者から選任された管理者・理事長にあり、この権利義務の
    体制でも規約制定・変更や集会開催及び管理者・理事長の選任もできる。

    従って、非法人「管理組合」擬法人化しその存在を表明する必要性はないことになる。

    後者の結論根拠では、非法人「管理組合」擬法人化しその存在を表明することで、各区分所有者
    が管理者・理事長を直接選任しながら、管理費等や共用部分から生ずる利益(各種使用料)等の
    関連性では管理者・理事長と各区分所有者との間に擬法人化非法人「管理組合」が入り、直接性
    を喪失させるとし、
    民法第646条(受任者による受取物の引渡し等)
    ●受任者(管理者・理事長)は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭(余剰金)その他
     の物を委任者(各区分所有者)に引き渡さなければならない。
    の管理費等余剰金を受け取る各区分所有者の権利や
    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分
     から生ずる利益を収取する。
    の共用部分から生ずる利益を収取する各区分所有者の権利がないことさせられることとなる。

    それ故に、管理費余剰金や各種使用料(共用部分から生ずる利益)は毎年度決算後に持分割合又は
    規約割合で各区分所有者に分配され、修繕積立金は建物・付随設備の全解体後は持分割合又は規約
    割合で各区分所有者に分配されることになる。

    そろそろ、管理規約を見直しされたいものである。

  • 《閲覧区分所有者各位》

    先ずは、建築基準法第10条(保安上危険な建築物等に対する措置) 省略的表記
    ●特定行政庁は、第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備 について、損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり又は著しく衛生 上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有 者に対して、相当の猶予期限を付けて当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、 使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告・命ずることやができる。

    つまり、いくら区分所有者が建物維持ができなく建物老朽化が進めば 特定行政庁は最悪撤去(解体)を命じられることになり、資金が無い場合には解体完了時期優先の価格二の次で行政代執行が行われ、後は裁判所からの判決の費用請求が上がることになる。

    建築基準法所管している国土交通省の「標準管理規約」では、解体費用の準備や管理組合消滅時の対応等に不備がありなから、こんな要求をしている。

    こんな無責任な国土交通省の「標準管理規約」を無視し、独自に解体費用の準備や管理組合消滅時の対応等のルールを決め費用準備をすべきである。

    ある区分所有者は、『解体費用は国や都道府県及び市町村が出してくれる。』と誤解されているが、国及び地方自治体は少子高齢化による財源不足で出せる筈がなく、誤解と言う妄想は捨てるべきである。

  • 《「標準管理規約」の管理費等条項への疑問》

    標準管理規約では、
    第60条(管理費等の徴収)
    5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
         (※「組合員」は第2条(定義)の「区分所有者」で「区分所有者」と表記替えをすべきだ。)
    第61条(管理費等の過不足)
    収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
    となっているが、
    管理費の余剰金は
    民法第646条(受任者による受取物の引渡し等)
    受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。
    の委任事務を処理するに当たって受け取った金銭に当たり各区分所有者に持分割合返金し、
    使用料は前述通り、
    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    の共用部分から生ずる利益に当たり各区分所有者に持分割合収取させるべきである。

    なお、管理費の余剰金や使用料が翌年度繰越を雪だるま的に蓄積されるが、これらの目的・使途はどの様なものであるが大いに疑問であるが、率直的に言うならば目的・使途がない資金が区分所有者生活を犠牲にしても無意味に蓄積されることになっている。生活を犠牲する管理運営なんぞ排除されるべきである。

    また、 標準管理規約では、
    第65条(消滅時の財産の清算)
    管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第10条に定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。
    となっており、今まで蓄積された資金の最終持分割合返金が管理組合消滅時に限定され、区分所有者の変化があることから本来の債務・債権関係と違う形での返金となり、旧区分所有者からの更なる分割請求が多発することとなる。
    修繕積立金はこの様な管理組合消滅時に限定されても結構だが、管理費と使用料は会計決算時に持分割合返金をすべきとなる。

    こんな不備がある「標準管理規約」を作った行政諸君には呆れるが、使い物にならないとは呆れ、そろそろ「標準管理規約」を盲信盲進されることをお止めになることをお勧めするものである。

  • 《「標準管理規約」の使用料条項への疑問》

    標準管理規約では、
    第29条(使用料)
    駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
    となっているが、使用料は共用部分から生じる利益(区分所有法第19条)と考えるのが妥当で持分割合にて各区分所有者に収取させるべきである。

    更に言えば、駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る管理や修繕に関する費用は、別に管理費等で計上された方が分かり易いものである。

    こんな不備がある「標準管理規約」を作った行政諸君には呆れるが、使い物にならないとは呆れ、そろそろ「標準管理規約」を盲信盲進されることをお止めになることをお勧めするものである。

  • 《「標準管理規約」の修繕積立金切り崩し条項への疑問》

    標準管理規約では、
    第28条(修繕積立金)
    2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)又は建替え に関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下本項 において「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合(以下「建替組合」という。)の設立の認 可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設 計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に 建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことがで きる。
    となっているが、そもそも「管理組合」と「建替組合」とは別団体で「管理組合」⇒「建替組合」直接的な資金移動はすべきではなく、建替え参加者が「建替組合」の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間の費用は別負担とし、建物解体及び管理組合消滅の後での精算で当該別負担を相殺されば結構な話だ。

    更に言えば、当該決議即解体となることはなく建替え決議後でも建物修繕の必要性は残るもので、修繕積立金は残す必要性はあるので、中途半端な切り崩しは必要な建物修繕に悪影響がでるものである。

    こんな不備がある「標準管理規約」を作った行政諸君には呆れるが、使い物にならないとは呆れ、そろそろ「標準管理規約」を盲信盲進されることをお止めになることをお勧めするものである。

  • 《「標準管理規約」の「管理組合」の存在への疑問》

    標準管理規約では、
    第 6条(管理組合)区分所有者全員をもって管理組合を構成する。
    となっており、その業務を
    第32条(業務)管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
    一管理組合が管理する敷地及び共用部分等(以下本条及び第48条において「組合管理部分」という。)の 保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
    二組合管理部分の修繕
    三長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
    四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
    五適正化法第103条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
    六修繕等の履歴情報の整理及び管理等
    七共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
    八区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適
    当であると認められる管理行為
    九敷地及び共用部分等の変更及び運営
    十修繕積立金の運用
    十一官公署、町内会等との渉外業務
    十二風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
    十三防災に関する業務
    十四広報及び連絡業務
    十五地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
    十六管理組合の消滅時における残余財産の清算
    十七その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するため
    に必要な業務
    となっているが、これら業務は総会決議で選任された管理者(理事長・理事会)及び受任管理会社の実作業であり、管理組合は単なる決議機関(総会)機能であり実態はないと考えるのが妥当であると考える。

    なんせ、「標準管理規約」の管理組合は権利なき社団として位置づけられており、執行権限及び資産管理・一時預かり権限は執行部門理事会にあるものである。

    故に、「標準管理規約」での「管理組合」に主体性がなく、執行や及び資産管理・一時預かりの主体を管理者(理事長・理事会)とすべきだが、この点でも誤りがある。

    こんな不備がある「標準管理規約」を作った行政諸君には呆れるが、使い物にならないとは呆れ、そろそろ「標準管理規約」を盲信盲進されることをお止めになることをお勧めするものである。

  • >>122

    《「標準管理規約」と区分所有法との矛盾性》

    前述確認のついでに、「標準管理規約」内の矛盾性について改めて国土交通省 住宅局 市街地建築課(標準管理規約担当)に疑問を問いかけた。

    標準管理規約第29条(使用料)
    駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
    となっているが、
    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    での後半「共用部分から生ずる管理利益はその持分に応じて収取する。」
    となっていることで、駐車場・専有部・駐輪場利用料等利益は法的に各共有者に帰属し、持分割合で収取(返還)することになって修繕積立金への編入はできいことになっており矛盾性を問いただした結果、利用料は確かに共用部分からの利益で決算後は持分割合で返還すべきで、駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等の修繕は別途修繕積立金として徴収すべきとの見解を受けた。

    また、国土交通省担当者はその見解の捨て台詞として 国土交通省「標準管理規約」は法律ではなく、違法性の精査をしておらず法律との矛盾性はあり得るとのことであった。

    各管理組合には、国土交通省「標準管理規約」を漫然に盲信せず、法律との再精査をした上で違法性を修正されて頂きたいものである。

  • >>122

    《「標準管理規約」内の矛盾性》

    前述確認のついでに、「標準管理規約」内の矛盾性について改めて国土交通省 住宅局 市街地建築課(標準管理規約担当)に疑問を問いかけた。

    標準管理規約
    第28条(修繕積立金)
    5 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
    となっていながら、
    標準管理規約第28条(修繕積立金)第1項「二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕」の費用の一部となり得る(むしろ管理運営の効率化のため積極的すべき)を
    標準管理規約第27条(管理費)第1項「五 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料」
    となっており、これでは不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕に必要な費用は、災保険金、地震保険金その他の損害保険金として請求し、一旦管理費に収用しこれらを修繕積立金に編入させることとなり、管理費と修繕積立金との管理区分性が崩壊すると考え問いただした結果、共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料は修繕積立金で計上すべきとの見解を受けた。

    ついでに、建築基準法第10条(保安上危険な建築物等に対する措置) に関する建物・付随設備の解体と言う管理組合の最終責任に対し、標準管理規約での未実装について指摘をさせて頂いた処、やはりこの問題について問題視はあれており、国や地方自治体は今後の少子高齢化社会に向けて歳入激減・歳出激増から建物・付随設備の解体と言う管理組合の最終責任を肩代わりすることはできないとして、各管理組合には標準管理規約如何に関わらず解体費用の準備をする様にすべきとのことであった。

    各各管理組合には標準管理規約如何に関わらず解体費用の準備をする様お勧めしたい。
    さもないと、地方自治体の強制代執行による多額負債を背負うこととなり、不安全な建物・付随設備の放置はそのために発生した壁面落下による傷害責任と言う刑事・民事責任もついてくるものだ。

  • >>120

    続《管理費余剰金は本当に「総有」なのか?》

    あるマンション管理組合からの相談を受け、改めて国土交通省 住宅局 市街地建築課(標準管理規約担当)に疑問を問いかけた。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    では、

    前半では「共用部分の管理負担はその持分に応じて負担しろ。」
    となっていることで、共用部分の管理負担(管理費歳出予算)を越えた負担はあり得ないもので、そもそも余剰金発生は法的には想定外であるが、
    標準管理規約第61条(管理費等の過不足)
    収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
    には矛盾性があることを問いただした結果、この条文には何ら根拠がなく仮に決算後に余剰金が発生させた場合はつり銭的思考で持分割合でつり銭返しをすればよいとのことであった。

    後半では「共用部分から生ずる管理利益はその持分に応じて収取する。」
    となっていることで、駐車場・専有部・駐輪場利用料等利益は法的に各共有者に帰属し、持分割合で収取(返還)することになっているが、
    標準管理規約第60条(管理費等の徴収)
    6 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
    には矛盾性があることを問いただした結果、この条文には何ら根拠がなく、各共有者には決算後に分割請求をすることができるとのことであった。

    また、国土交通省担当者はその見解の捨て台詞として 国土交通省「標準管理規約」は法律ではなく、法制度との精査をしておらず違法性内在はあり得るとのことであった。

    各管理組合には、国土交通省「標準管理規約」を漫然に盲信せず、法律との再精査をした上で違法性を修正されて頂きたいものである。

  • >>120

    続《管理費余剰金は本当に「総有」なのか?》

    あるマンション管理組合からの相談を受け、改めて法務省 民事局 参事官室(区分所有法担当)に疑問を問いかけた。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    では、 前半では「共用部分の管理負担はその持分に応じて負担しろ。」となっていることから、端から管理費における余剰金発生は想定されておらず、仮に余剰金が発生させた場合はそこまで各共有者には負担を法的に求めていないことから、余剰金は持分割合で返還すべきであるとの見解を表明された。

    また、ついでに駐車場・専有部・駐輪場利用料について疑問を問いかけた。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    では、後半では「共用部分から生ずる利益はその持分に応じて収取する。」となっていることから、これら利用料を共用部分から生ずる利益と考えられその利益は各共有者に帰属するもので、持分割合で返還すべきであるとの見解を表明された。

    ここでの見解表明では、単年度決算ができ仮に全額返還しても管理組合の管理運営に影響がないことが前提で、これに管理費が該当するとのことであった。

    つまり、単年度決算後は管理費の余剰金や各種利用料と言う利益は持分割合で返還すべきであり、言わば、「総有」ではなく「共有」と変化するとのことであった。

    その見解を受け、国土交通省「標準管理規約」の管理費余剰金の翌年度繰り越し及び管理費・各種利用料の分割請求不可等の条項について、区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)に反するものであるとも見解を受けたしだいである。その見解の捨て台詞として 国土交通省「標準管理規約」は法律ではなく、法制度との精査をしておらず違法性内在はあり得るとのことであった。

    各管理組合には、国土交通省「標準管理規約」を漫然に盲信せず、法律との再精査をした上で違法性を修正されて頂きたいものである。

  • 《管理費余剰金は本当に「総有」なのか?》

    よく、管理費余剰金は管理組合の総有財産で各区分所有者に返金はできないと解説をされているが、これって本当なのか?

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    では、
    前半では「共用部分の管理負担はその持分に応じて負担しろ。」
    後半では「共用部分から生ずる管理利益はその持分に応じて収取する。」
    といっている。

    管理費余剰金を負担からの利益と考えれば、管理利益はその持分に応じて収取するとも考えられ、「総有」ではなく「共有」となり、一人でも返金要求があれば各区分所有者に返金できることになる。

    でも、管理費余剰金が出ることはマンション管理運営の基本である「予算準拠主義=管理すべき事務を精査をし負担を極力減らし予算化し、余剰金を極力0(ゼロ)にする。」に反するもので、管理者(理事長又は理事会)の能力に疑念が発生し、こんな管理者(理事長又は理事会)に管理運営を託することは避けるべきだ。

    管理費会計を見れば、マンションの資産価値や管理委託先の管理会社の良否が判断できるものだ。

  • >>118

    続続《今やマンション時代ではない》

    今や、マンションを最良条件で売り抜けるかの時代だ。

    一戸建て空き家は行政が代執行で解体してくれるが、マンションはこんな優しいものではなく、解体をしないと全区分所有者が建築基準法第10条責任を追いかけ的に要求され続けられることになるであろう。

    特に、一時期ヒットしたタワーマンションでは、ことが重大かつ厳しいもので、解体なんぞは到底無理な話になるであろう。

    そろそろ、国土交通省の「標準管理規約」に縛られ管理の自由度を奪われ将来の大負債を召喚でいないのでは情けない末路しかないもので、管理組合には脱「標準管理規約」への改心をお勧めしたい。
    国は責任を取ってくれない。全責任は全区分所有者に押し付けることのみだ。

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