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    ご意見番 8月8日 23:12

    >>122

    《「標準管理規約」と区分所有法との矛盾性》

    前述確認のついでに、「標準管理規約」内の矛盾性について改めて国土交通省 住宅局 市街地建築課(標準管理規約担当)に疑問を問いかけた。

    標準管理規約第29条(使用料)
    駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
    となっているが、
    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    での後半「共用部分から生ずる管理利益はその持分に応じて収取する。」
    となっていることで、駐車場・専有部・駐輪場利用料等利益は法的に各共有者に帰属し、持分割合で収取(返還)することになって修繕積立金への編入はできいことになっており矛盾性を問いただした結果、利用料は確かに共用部分からの利益で決算後は持分割合で返還すべきで、駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等の修繕は別途修繕積立金として徴収すべきとの見解を受けた。

    また、国土交通省担当者はその見解の捨て台詞として 国土交通省「標準管理規約」は法律ではなく、違法性の精査をしておらず法律との矛盾性はあり得るとのことであった。

    各管理組合には、国土交通省「標準管理規約」を漫然に盲信せず、法律との再精査をした上で違法性を修正されて頂きたいものである。

  • >>122

    《「標準管理規約」内の矛盾性》

    前述確認のついでに、「標準管理規約」内の矛盾性について改めて国土交通省 住宅局 市街地建築課(標準管理規約担当)に疑問を問いかけた。

    標準管理規約
    第28条(修繕積立金)
    5 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
    となっていながら、
    標準管理規約第28条(修繕積立金)第1項「二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕」の費用の一部となり得る(むしろ管理運営の効率化のため積極的すべき)を
    標準管理規約第27条(管理費)第1項「五 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料」
    となっており、これでは不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕に必要な費用は、災保険金、地震保険金その他の損害保険金として請求し、一旦管理費に収用しこれらを修繕積立金に編入させることとなり、管理費と修繕積立金との管理区分性が崩壊すると考え問いただした結果、共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料は修繕積立金で計上すべきとの見解を受けた。

    ついでに、建築基準法第10条(保安上危険な建築物等に対する措置) に関する建物・付随設備の解体と言う管理組合の最終責任に対し、標準管理規約での未実装について指摘をさせて頂いた処、やはりこの問題について問題視はあれており、国や地方自治体は今後の少子高齢化社会に向けて歳入激減・歳出激増から建物・付随設備の解体と言う管理組合の最終責任を肩代わりすることはできないとして、各管理組合には標準管理規約如何に関わらず解体費用の準備をする様にすべきとのことであった。

    各各管理組合には標準管理規約如何に関わらず解体費用の準備をする様お勧めしたい。
    さもないと、地方自治体の強制代執行による多額負債を背負うこととなり、不安全な建物・付随設備の放置はそのために発生した壁面落下による傷害責任と言う刑事・民事責任もついてくるものだ。

  • >>120

    続《管理費余剰金は本当に「総有」なのか?》

    あるマンション管理組合からの相談を受け、改めて国土交通省 住宅局 市街地建築課(標準管理規約担当)に疑問を問いかけた。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    では、

    前半では「共用部分の管理負担はその持分に応じて負担しろ。」
    となっていることで、共用部分の管理負担(管理費歳出予算)を越えた負担はあり得ないもので、そもそも余剰金発生は法的には想定外であるが、
    標準管理規約第61条(管理費等の過不足)
    収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
    には矛盾性があることを問いただした結果、この条文には何ら根拠がなく仮に決算後に余剰金が発生させた場合はつり銭的思考で持分割合でつり銭返しをすればよいとのことであった。

    後半では「共用部分から生ずる管理利益はその持分に応じて収取する。」
    となっていることで、駐車場・専有部・駐輪場利用料等利益は法的に各共有者に帰属し、持分割合で収取(返還)することになっているが、
    標準管理規約第60条(管理費等の徴収)
    6 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
    には矛盾性があることを問いただした結果、この条文には何ら根拠がなく、各共有者には決算後に分割請求をすることができるとのことであった。

    また、国土交通省担当者はその見解の捨て台詞として 国土交通省「標準管理規約」は法律ではなく、法制度との精査をしておらず違法性内在はあり得るとのことであった。

    各管理組合には、国土交通省「標準管理規約」を漫然に盲信せず、法律との再精査をした上で違法性を修正されて頂きたいものである。

  • >>120

    続《管理費余剰金は本当に「総有」なのか?》

    あるマンション管理組合からの相談を受け、改めて法務省 民事局 参事官室(区分所有法担当)に疑問を問いかけた。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    では、 前半では「共用部分の管理負担はその持分に応じて負担しろ。」となっていることから、端から管理費における余剰金発生は想定されておらず、仮に余剰金が発生させた場合はそこまで各共有者には負担を法的に求めていないことから、余剰金は持分割合で返還すべきであるとの見解を表明された。

    また、ついでに駐車場・専有部・駐輪場利用料について疑問を問いかけた。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    では、後半では「共用部分から生ずる利益はその持分に応じて収取する。」となっていることから、これら利用料を共用部分から生ずる利益と考えられその利益は各共有者に帰属するもので、持分割合で返還すべきであるとの見解を表明された。

    ここでの見解表明では、単年度決算ができ仮に全額返還しても管理組合の管理運営に影響がないことが前提で、これに管理費が該当するとのことであった。

    つまり、単年度決算後は管理費の余剰金や各種利用料と言う利益は持分割合で返還すべきであり、言わば、「総有」ではなく「共有」と変化するとのことであった。

    その見解を受け、国土交通省「標準管理規約」の管理費余剰金の翌年度繰り越し及び管理費・各種利用料の分割請求不可等の条項について、区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)に反するものであるとも見解を受けたしだいである。その見解の捨て台詞として 国土交通省「標準管理規約」は法律ではなく、法制度との精査をしておらず違法性内在はあり得るとのことであった。

    各管理組合には、国土交通省「標準管理規約」を漫然に盲信せず、法律との再精査をした上で違法性を修正されて頂きたいものである。

  • 《管理費余剰金は本当に「総有」なのか?》

    よく、管理費余剰金は管理組合の総有財産で各区分所有者に返金はできないと解説をされているが、これって本当なのか?

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
    では、
    前半では「共用部分の管理負担はその持分に応じて負担しろ。」
    後半では「共用部分から生ずる管理利益はその持分に応じて収取する。」
    といっている。

    管理費余剰金を負担からの利益と考えれば、管理利益はその持分に応じて収取するとも考えられ、「総有」ではなく「共有」となり、一人でも返金要求があれば各区分所有者に返金できることになる。

    でも、管理費余剰金が出ることはマンション管理運営の基本である「予算準拠主義=管理すべき事務を精査をし負担を極力減らし予算化し、余剰金を極力0(ゼロ)にする。」に反するもので、管理者(理事長又は理事会)の能力に疑念が発生し、こんな管理者(理事長又は理事会)に管理運営を託することは避けるべきだ。

    管理費会計を見れば、マンションの資産価値や管理委託先の管理会社の良否が判断できるものだ。

  • >>118

    続続《今やマンション時代ではない》

    今や、マンションを最良条件で売り抜けるかの時代だ。

    一戸建て空き家は行政が代執行で解体してくれるが、マンションはこんな優しいものではなく、解体をしないと全区分所有者が建築基準法第10条責任を追いかけ的に要求され続けられることになるであろう。

    特に、一時期ヒットしたタワーマンションでは、ことが重大かつ厳しいもので、解体なんぞは到底無理な話になるであろう。

    そろそろ、国土交通省の「標準管理規約」に縛られ管理の自由度を奪われ将来の大負債を召喚でいないのでは情けない末路しかないもので、管理組合には脱「標準管理規約」への改心をお勧めしたい。
    国は責任を取ってくれない。全責任は全区分所有者に押し付けることのみだ。

  • >>116

    続《今やマンション時代ではない》

    あるテレビ報道では、低所得者に相当な額を融資し多数物件を購入させ大大家化していると報道されていた。

    この報道では、これら低所得者を「メガ大家」「ギガ大家」とはやしていたが、将来的に物件価値が下がり大負債を背負うことは確実で、このはやしに呆れたものだ。

    販売業者は一過性の利益を確保できて商売成功となるが、この流れに乗せられた大家は大失敗となるであろう。

  • 《今やマンション時代ではない》

    日本は少子高齢化の傾向が急激化の時代に入ろうとしており、2019年の世帯数減少予想があり購入する母体が少なくなる。
    つまり、不動産業は2019年を堺に売り先行をなり価値の低下となるであろう。

    そうなれば、区分所有法と言う面倒くさいものを態々購入するより一戸建てで自由を勝ち取った方が得策である。

    ある地域のマンションでは周辺で新築一戸建ての建売価格がマンション購入価格を下回った物件がでており、マンションの優位性はもはやないものとなった。

    今後のマンションでは、区分所有者の高齢化進行による管理費等不足やこれに伴った劣化の増大・放置化が進み、更に寿命間近な物件では大規模修繕でことが収まらず、それで立て替えと言っても解体費用がない等、社会のゴミとなるでしょう。
    ある区分所有者は、この様な事態になったら国や都道府県が解体費用を提供してくれると楽観論をはなされたいますが、この様な事態では国や都道府県は税収不足で逆に国民に金を要求する事態となっており、この楽観論には期待が持てません。

    将来を鑑みると、空き家処理で苦悩することが到来することから一戸建てですら他人に売り抜けることが課題となりますが、マンションと言う言う面倒くさい区分所有法を抱えているものこそ他人に売り抜けることが寛容なものとなるでしょう。

  • >>113

    rea***** さん/中日ファンさん

    マンションと言うものは、分譲前には分譲業者の不法・違法性がある危ないうまい話が先行し、引渡し後はこの話が一人歩きするもので、更に購入者(後の区分所有者)は住み家や投資物件の欲しさで法令やルールなんぞ気にせずことが進み、不法・違法性がある管理運営だけが残るものです。

    管理会社(業務主任者)も顧客喪失を嫌い敢えてその不法・違法性をしてきしないものです。

    これら不法・違法性を解消させる特効薬は、気づいた区分所有者がこれら不法・違法性を指摘し支払う意思と相当額の資金があることを理事長に示し、管理費等の納入拒否をするのみです。一度お試し頂ければ幸いです。仮に、理事長から提訴されても反訴でお返しすればよい話で、更に少額を納入することで提訴請求額が変わることもあり、中々提訴できないものです。

  • >>112

    ご意見番さん、アドバイスありがとうございます。中日ファンです。不動産投資用と、その他でメールアドレス二つあるのですが、最初の投稿間違えてしまいました。管理に詳しい専門家あまりいないので、いつも大変参考になります。今後も、よろしくお願いします。

  • >>111

    rea***** さん

    先ずは、貴殿質問に対し他者宛名で返信したことをお詫びします。

    >欠席の場合、理事長に議決権行使の権限を委任するという文言が、出席届のなかに含まれており、ただ、出席の通知を記名し、捺印してしまうと、これを認めた形になってしまいます。

    前述通り、欠席を即理事長への委任とすることには違法性があります。

    >おそらく、その部分を罫線を引いて削除した形にすれば、いいのかもしれませんが、大多数の人は、それをしていないと思います。

    でも、総会開催者であり理事長が「欠席を即理事長への委任とする。」との意図等を持っていれば、いくら罫線削除をしても限界性があり、ここは、理事長に開催時の出欠扱いの意図等を確認し総会出席通知にこれら件を削除すべきと理事長に違法性指摘をされることをお勧めします。

    >おそらく、認識せずに、出席届出をだしていると思いますが、不法行為は成立するでしょうか?

    現状では総会成立に関する不法行為は成立するでしょう。

    >いずれにしろ、総会の成立のために、無理やり、やっている感じですので、望ましくないですね。

    不法性ある総会に反意を示し欠席と言う手法で対抗したいのであれば、如何なる出欠通知等を出さなければ良い話です。集団的な出欠通知等提出拒否をしてみるもの一手です。可能であれば挑戦してみてください。

    でも、そのためには各区分所有者がそれなりに管理運営に関する知識(法的・技術的側面)をしっかり学習すべきです。

  • ご意見番さん、アドバイスありがとうございます。欠席の場合、理事長に議決権行使の権限を委任するという文言が、出席届のなかに含まれており、ただ、出席の通知を記名し、捺印してしまうと、これを認めた形になってしまいます。おそらく、その部分を罫線を引いて削除した形にすれば、いいのかもしれませんが、大多数の人は、それをしていないと思います。おそらく、認識せずに、出席届出をだしていると思いますが、不法行為は成立するでしょうか? いずれにしろ、総会の成立のために、無理やり、やっている感じですので、望ましくないですね。

  • >>109

    中日ファンさんへ

    先ずは、
    >の、出席連絡は、出席の可否、もし、出席連絡して当日欠席したら、議長に委任したものとみなす、欠席する場合は、理事長に委任するか、他の組合員を指定して委任するかの選択肢しかありません。
    これには不思議さを感じます。
    出席連絡して当日欠席したら欠席と扱いとすべきで、理事長に委任するとの意思表明がないものを理事長に委任するとしたら不法行為です。

    >委任状、出席連絡の書式を変えることも提案しようと思います。
    一般的な総会出欠席等の意思表明では、当然、出席表明や理事長委任及び欠席時の賛否表明があります。
    ですので、これら提案は問題がないものです。

    理想的な総会出欠席等の意思表明として、議案に対する書面事前質問・指摘ができこれら質問・指摘やこれらへの理事長見解を総会前に全組合員に配布するものもあります。
    ただし、この手法を採用する場合は、総会前に全組合員に配布した後に出席表明や理事長委任及び欠席時の賛否表明の意思表明変更を認めるべきです。

    ご返信になったか不安ですが、以上ご返信とさせて頂きます。

  • ご意見番さんアドバイスありがとうございます。土日の総会に加えて、出席できない場合でも、総会の決議について賛成、反対の意思表示ができるように、委任状、出席連絡の書式を変えることも提案しようと思いますが、こちらも他のマンションでは一般的でしょうか? 今の、出席連絡は、出席の可否、もし、出席連絡して当日欠席したら、議長に委任したものとみなす、欠席する場合は、理事長に委任するか、他の組合員を指定して委任するかの選択肢しかありません。議案ものっていますが、それらに対して、この書面で、賛成、反対を述べることができません。

  • 《マンションの2019年問題》

    住宅業界の「2019年問題」:
    http://style.nikkei.com/article/DGXMZO98811770U6A320C1000000
    ※この記事は予告なしで削除・修正されることがある。

    この「2019年問題」のせいか、この頃のマンション新規着工数の減少や一戸建てへのシフトが進行している。

    今や、マンションの隣接空き地に一戸建ての建売分譲が目立ち、が建物面積(マンションで言うと専有部相当)がそのマンションの平均専有面積より広く、価格はマンション分譲購入価格より安いものがあり、マンションの資産価値が崩壊している。

    閲覧各位には、ご自分のマンション周辺を調べては如何でしょうか。

    話は変わるが、こんな状況下でマンション投資話がよく耳に飛び込んでくるが、大家さんの中には収入を越えた融資を受け多数物件に投資されている様だが、これでは大家さん指向者は不動産業者や金融機関の食物とされるであろう。

  • >>106

    中日ファンさんへ

    >他のマンションではどんな状況で制限する流れでしょうか?
    基本的に管理規約での再任制限はないのが大半だと考えます。それは、なり手不足があるものです。
    だから、輪番制で理事役員を決めている管理組合もあります。

    >平日の夕方からの開催で大多数の人が参加出来ない状況です。
    平日の夕方からの開催は、組合員の大半が高齢化し平日の夕方に余裕があるか、余程の緊急かつ臨時の必要性がないとあり得ないものです。
    でも、日頃の管理運営に関する意見交流を活発化し多様な価値観を聞くべきであることから、通常は土・日曜日の午前中に開催せるもので、ここは理事長に開催日についての調整を要求しては如何でしょうか。

    >理事長の再任に関して 理事長本人も再任するかどうかの議決に関して議決に加わることできるのでしょうか? この場合他の組合員からの委任状を持っている分も含めて。
    本人の再任決議案への賛否表明(議決に参加すること)や委任状行使はできるものです。

    一般的に理事長の再任は5年間を限度とした方が得策です。
    長期政権では不正や諸問題の未解決等の問題で頂けないもので、超短期政権(1~2年間)では引き継ぎに困難性があり管理運営の一貫性が執れずです。

  • >>105

    追加質問です。理事長の再任に関して 理事長本人も再任するかどうかの議決に関して議決に加わることできるのでしょうか? この場合他の組合員からの委任状を持っている分も含めて。

  • 私のマンション管理組合の管理規約には理事長の任期に制限はないのですが10年20年と同じ人が続けるのは問題かと思います。他のマンションではどんな状況で制限する流れでしょうか?
    又年に一度の総会ですが平日の夕方からの開催で大多数の人が参加出来ない状況です。こちらも意見お願いします。

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