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    ご意見番 3月24日 01:01

    《今やマンション時代ではない》

    日本は少子高齢化の傾向が急激化の時代に入ろうとしており、2019年の世帯数減少予想があり購入する母体が少なくなる。
    つまり、不動産業は2019年を堺に売り先行をなり価値の低下となるであろう。

    そうなれば、区分所有法と言う面倒くさいものを態々購入するより一戸建てで自由を勝ち取った方が得策である。

    ある地域のマンションでは周辺で新築一戸建ての建売価格がマンション購入価格を下回った物件がでており、マンションの優位性はもはやないものとなった。

    今後のマンションでは、区分所有者の高齢化進行による管理費等不足やこれに伴った劣化の増大・放置化が進み、更に寿命間近な物件では大規模修繕でことが収まらず、それで立て替えと言っても解体費用がない等、社会のゴミとなるでしょう。
    ある区分所有者は、この様な事態になったら国や都道府県が解体費用を提供してくれると楽観論をはなされたいますが、この様な事態では国や都道府県は税収不足で逆に国民に金を要求する事態となっており、この楽観論には期待が持てません。

    将来を鑑みると、空き家処理で苦悩することが到来することから一戸建てですら他人に売り抜けることが課題となりますが、マンションと言う言う面倒くさい区分所有法を抱えているものこそ他人に売り抜けることが寛容なものとなるでしょう。

  • >>113

    rea***** さん/中日ファンさん

    マンションと言うものは、分譲前には分譲業者の不法・違法性がある危ないうまい話が先行し、引渡し後はこの話が一人歩きするもので、更に購入者(後の区分所有者)は住み家や投資物件の欲しさで法令やルールなんぞ気にせずことが進み、不法・違法性がある管理運営だけが残るものです。

    管理会社(業務主任者)も顧客喪失を嫌い敢えてその不法・違法性をしてきしないものです。

    これら不法・違法性を解消させる特効薬は、気づいた区分所有者がこれら不法・違法性を指摘し支払う意思と相当額の資金があることを理事長に示し、管理費等の納入拒否をするのみです。一度お試し頂ければ幸いです。仮に、理事長から提訴されても反訴でお返しすればよい話で、更に少額を納入することで提訴請求額が変わることもあり、中々提訴できないものです。

  • >>112

    ご意見番さん、アドバイスありがとうございます。中日ファンです。不動産投資用と、その他でメールアドレス二つあるのですが、最初の投稿間違えてしまいました。管理に詳しい専門家あまりいないので、いつも大変参考になります。今後も、よろしくお願いします。

  • >>111

    rea***** さん

    先ずは、貴殿質問に対し他者宛名で返信したことをお詫びします。

    >欠席の場合、理事長に議決権行使の権限を委任するという文言が、出席届のなかに含まれており、ただ、出席の通知を記名し、捺印してしまうと、これを認めた形になってしまいます。

    前述通り、欠席を即理事長への委任とすることには違法性があります。

    >おそらく、その部分を罫線を引いて削除した形にすれば、いいのかもしれませんが、大多数の人は、それをしていないと思います。

    でも、総会開催者であり理事長が「欠席を即理事長への委任とする。」との意図等を持っていれば、いくら罫線削除をしても限界性があり、ここは、理事長に開催時の出欠扱いの意図等を確認し総会出席通知にこれら件を削除すべきと理事長に違法性指摘をされることをお勧めします。

    >おそらく、認識せずに、出席届出をだしていると思いますが、不法行為は成立するでしょうか?

    現状では総会成立に関する不法行為は成立するでしょう。

    >いずれにしろ、総会の成立のために、無理やり、やっている感じですので、望ましくないですね。

    不法性ある総会に反意を示し欠席と言う手法で対抗したいのであれば、如何なる出欠通知等を出さなければ良い話です。集団的な出欠通知等提出拒否をしてみるもの一手です。可能であれば挑戦してみてください。

    でも、そのためには各区分所有者がそれなりに管理運営に関する知識(法的・技術的側面)をしっかり学習すべきです。

  • ご意見番さん、アドバイスありがとうございます。欠席の場合、理事長に議決権行使の権限を委任するという文言が、出席届のなかに含まれており、ただ、出席の通知を記名し、捺印してしまうと、これを認めた形になってしまいます。おそらく、その部分を罫線を引いて削除した形にすれば、いいのかもしれませんが、大多数の人は、それをしていないと思います。おそらく、認識せずに、出席届出をだしていると思いますが、不法行為は成立するでしょうか? いずれにしろ、総会の成立のために、無理やり、やっている感じですので、望ましくないですね。

  • >>109

    中日ファンさんへ

    先ずは、
    >の、出席連絡は、出席の可否、もし、出席連絡して当日欠席したら、議長に委任したものとみなす、欠席する場合は、理事長に委任するか、他の組合員を指定して委任するかの選択肢しかありません。
    これには不思議さを感じます。
    出席連絡して当日欠席したら欠席と扱いとすべきで、理事長に委任するとの意思表明がないものを理事長に委任するとしたら不法行為です。

    >委任状、出席連絡の書式を変えることも提案しようと思います。
    一般的な総会出欠席等の意思表明では、当然、出席表明や理事長委任及び欠席時の賛否表明があります。
    ですので、これら提案は問題がないものです。

    理想的な総会出欠席等の意思表明として、議案に対する書面事前質問・指摘ができこれら質問・指摘やこれらへの理事長見解を総会前に全組合員に配布するものもあります。
    ただし、この手法を採用する場合は、総会前に全組合員に配布した後に出席表明や理事長委任及び欠席時の賛否表明の意思表明変更を認めるべきです。

    ご返信になったか不安ですが、以上ご返信とさせて頂きます。

  • ご意見番さんアドバイスありがとうございます。土日の総会に加えて、出席できない場合でも、総会の決議について賛成、反対の意思表示ができるように、委任状、出席連絡の書式を変えることも提案しようと思いますが、こちらも他のマンションでは一般的でしょうか? 今の、出席連絡は、出席の可否、もし、出席連絡して当日欠席したら、議長に委任したものとみなす、欠席する場合は、理事長に委任するか、他の組合員を指定して委任するかの選択肢しかありません。議案ものっていますが、それらに対して、この書面で、賛成、反対を述べることができません。

  • 《マンションの2019年問題》

    住宅業界の「2019年問題」:
    http://style.nikkei.com/article/DGXMZO98811770U6A320C1000000
    ※この記事は予告なしで削除・修正されることがある。

    この「2019年問題」のせいか、この頃のマンション新規着工数の減少や一戸建てへのシフトが進行している。

    今や、マンションの隣接空き地に一戸建ての建売分譲が目立ち、が建物面積(マンションで言うと専有部相当)がそのマンションの平均専有面積より広く、価格はマンション分譲購入価格より安いものがあり、マンションの資産価値が崩壊している。

    閲覧各位には、ご自分のマンション周辺を調べては如何でしょうか。

    話は変わるが、こんな状況下でマンション投資話がよく耳に飛び込んでくるが、大家さんの中には収入を越えた融資を受け多数物件に投資されている様だが、これでは大家さん指向者は不動産業者や金融機関の食物とされるであろう。

  • >>106

    中日ファンさんへ

    >他のマンションではどんな状況で制限する流れでしょうか?
    基本的に管理規約での再任制限はないのが大半だと考えます。それは、なり手不足があるものです。
    だから、輪番制で理事役員を決めている管理組合もあります。

    >平日の夕方からの開催で大多数の人が参加出来ない状況です。
    平日の夕方からの開催は、組合員の大半が高齢化し平日の夕方に余裕があるか、余程の緊急かつ臨時の必要性がないとあり得ないものです。
    でも、日頃の管理運営に関する意見交流を活発化し多様な価値観を聞くべきであることから、通常は土・日曜日の午前中に開催せるもので、ここは理事長に開催日についての調整を要求しては如何でしょうか。

    >理事長の再任に関して 理事長本人も再任するかどうかの議決に関して議決に加わることできるのでしょうか? この場合他の組合員からの委任状を持っている分も含めて。
    本人の再任決議案への賛否表明(議決に参加すること)や委任状行使はできるものです。

    一般的に理事長の再任は5年間を限度とした方が得策です。
    長期政権では不正や諸問題の未解決等の問題で頂けないもので、超短期政権(1~2年間)では引き継ぎに困難性があり管理運営の一貫性が執れずです。

  • >>105

    追加質問です。理事長の再任に関して 理事長本人も再任するかどうかの議決に関して議決に加わることできるのでしょうか? この場合他の組合員からの委任状を持っている分も含めて。

  • 私のマンション管理組合の管理規約には理事長の任期に制限はないのですが10年20年と同じ人が続けるのは問題かと思います。他のマンションではどんな状況で制限する流れでしょうか?
    又年に一度の総会ですが平日の夕方からの開催で大多数の人が参加出来ない状況です。こちらも意見お願いします。

  • >>103

    《目からウロコ:法務省担当者指摘》

    いつものマンションの全区分所有者諸君へ いつものマンションの事例だ。

    >この管理組合では、管理費余剰金(翌期繰越)は約1億円(一区分所有者当たり約35万円)滞留し逓増的に積み上がっており、理事会は管理規約で返金ができないと使い道がない金銭を溜め込む形になっている。

    このことについて、
    民法第649条(受任者による費用の前払請求)
    委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
    の観点で法務省に相談した結果、担当者から
    『そもそも、管理費で余剰金が滞留し続けていることは法理論ではありえない。受任者の理事長は委任事務(管理費使途=定常的管理)を処理するについて費用のみを全組合員に請求できる。余剰金が出るとはこの費用の精査不足でありその時々の定常的管理で当該費用を厳格に見積もりをすれば多額の余剰金は滞留しない。費用管理に甘さがある。』
    と一喝された。 更に、余剰金処理について
    民法251条(共有物の変更)
    各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
    の観点で法務省に相談した結果、担当者から
    『管理費余剰金は共有物であり、処理(例えば、修繕積立金への編入や次年度管理費と相殺)をする際は、全組合員から同意を得る必要性がある。同意が得られなければ支払い割合で返金すればよい。更に、建て替え時には全資産精算が行われ、修繕積立金等の余剰金も支払い割合で返金される。』
    と再度一喝された。

    このマンションの管理組合には費用管理に甘さ(不法性・違法性)があるものだと解った。
    こんな管理費用等管理にルーズでは話にならない。

    先の東日本大震災被災では未だ体系的な調査もされず、内部から正式な被災状況報告はないし、外部業者選定過程でも不明確さがあり修繕結果報告すらない。

    管理費用等管理がルーズであることに留まらず、建物管理もルーズである。
    誠に情けない物件であると再認識させられた。

    しかし、このルーズさに理事会や理事会親派は気付いていないのか、未だ解消への兆しが見えない。

  • >>97

    いつものマンションの全区分所有者諸君へ いつものマンションの事例だ。

    この管理組合では、管理費余剰金(翌期繰越)は約1億円(一区分所有者当たり約35万円)滞留し逓増的に積み上がっており、理事会は管理規約で返金ができないと使い道がない金銭を溜め込む形になっている。

    若干景気が浮揚してきた報道を耳にするが、とは言っても庶民には無用意に積み上がっている金銭が返金されれば、少しは生活が楽になる筈だが、 この管理組合の組合員は無意味な規約事項を生活を犠牲にしても死守していることになり、何か不思議感を持つ。

    そもそも、この管理組合の管理費の金額と運営に問題を抱えている様だ。

    本来ならば、各期の定常管理に必要な費用を管理費として集められば結構な話で、
    民法第649条(受任者による費用の前払請求)
    委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
    となっており、受任者である理事長が委任事務(定常管理)を処理するについて費用を厳格に見積もり、請求することが法的責務で、個定額的に請求するものではないとなっており、余剰金なんぞは多額に積み上がるものではないし、
    仮に、余剰金が積み上がってしまった際は、
    民法第646条(受任者による受取物の引渡し等)
    受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。
    となっており、支払い割合に応じ各組合員に返金することが受任者である理事長の法的責務で、
    民法251条(共有物の変更)
    各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
    の法的手続きを踏まないとでき得ない余剰金の積み上げなんぞする意味や意義がない。

    各期の定常管理に必要な費用として集められた管理費を、翌年度繰越金と変更する際には
    民法251条(共有物の変更)条文省略
    に従い、全組合員の同意を取る必要性があるものだ。

    少し難しい法理論ではあるが、受任者として指名を受けた理事長はこのくらいは知って頂きたいものだ。
    理解でき得ないならば、受任者として指名を受けて理事長になるのは止めるべきだ。皆を不幸にするだけだ。

    何時になったら、この管理組合員はこの生活犠牲を伴う管理規約の不法性に気付くのであろうか?
    こんな物件は売り抜け物件だ。

  • >>98

    サ・ムライ:sirako501さん

    先ずは、同士(中日ファンさん)ができた様でこれで鬼に金棒ですね。
    これで、問題ある理事長への苦言が言いやすくなり、諸問題解消に速度感が持てそうですね。

    また、千葉県マンション管理士相談会は如何だったでしょうか?
    何か、得るものがありましたか?

    今後、何か相談したいことがあればまた投稿ください。
    吉報を待ちますし、吉報をお祈り致します。

  • >>97

    いつものマンションの全区分所有者諸君へ いつものマンションの事例だ。

    >何かお遊び的な手法で業者選定をされ、何も長期修繕計画の必須事項を決めずことが進んでいる様だ。

    このマンションは管理費等の効果的運用ができていない様だ。

    確かに、管理会社は国土交通省が推奨された定常管理業務等をしていれば結構な話ではあるが、長期修繕計画は建替時期直前までレビューし最新性維持が求められることから、理事会や総会に参助し継続的管理補助をしてくれる管理会社にこそ長期修繕計画を立てさせ、定常管理(定期点検清掃等)と長期修繕計画との関係性を維持させ、その結果、最新性維持し易いものである。

    つまり、委託管理費だけで長期修繕計画の立案・維持ができるもので、態々長期修繕計画を別業者で立案させる必然性がないことになる。

    しかし、このマンションでは態々長期修繕計画を別業者で立案させ様としており、管理費等の効果的運用ができていないものだ。

  • >>98

    サ・ムライ:sirako501さん

    >遠隔操作、管理費等集め、24年間総会未開催・未承認組合費を支出その詳細(残高証明)を明かさない。打開策を求めています。

    理事長(管理者)は、総会(書面審議を含む)で管理運営事業やそれに必要経費予算を立て、これら承認を受けた初めて必要経費を組合員(区分所有者)に請求できるものです。

    貴殿が言われる『総会未開催』が総会開催又は総会相当となる書面審議を含む手段等をこうじていないとしたら、管理運営事業やそれに必要経費予算を立てることなくこれらの承認を受けていないこととなり、理事長(管理者)には何らかの必要経費を組合員(区分所有者)に請求することができないことになります。

    つまり、貴殿と足並みを揃えることができ得る組合員(区分所有者)は、理事長(管理者)からの諸請求を拒否すれば結構な話です。
    そうすれば、管理費等の口座残高が底を付くこととなり、理事長(管理者)は各方面から請求攻撃を受けることになり、最終的に総会開催をせざるを得ないことになります。当然、今までの支出明細の開示等の貴殿要求を履行することになるでしょう。

  • >>96

    ご意見有り難う、千葉県マンション管理士会に相談予約申し込みました。該当マンションは長生郡白子町ダイアパレス白子第2マンションで理事長は「吉竹彰」、一度もマンションに来訪せず雇用契約のない管理人「水野省三」を傀儡、遠隔操作、管理費等集め、24年間総会未開催・未承認組合費を支出その詳細(残高証明)を明かさない。打開策を求めています、皆さん応援して下さい。白子の泣き千鳥

  • >>81

    いつものマンションの全区分所有者諸君へ いつものマンションの事例だ。

    そろそろ定期総会開催時期でが、友人提供の議案書を見たが相変わらず成長性がない。
    これでは、管理費等の効果的運用や資産価値維持はできないものだが、何時になったら気づくのかね?
    馬鹿が馬鹿を騙す構造が続くのが、マンションでの旨み(皮肉)だ。

    ①貯まる一方の管理費余剰金(第1号議案決算報告・第3号議案翌年度予算の承認議案)
    管理費を実態に合わせることができず無計画・定額的に徴収しており予算時から余剰金が貯まる一方である。いくら管理費等に関する規約を作っても、必要以上の予算立てに伴う過剰請求や管理費余剰金の全組合員不同意での翌年度繰越は民法では許されるものではない。

    ②長期修繕計画の甘い計画(第2号議案「修繕委員会」の不法設立)
    長期修繕計画は建替時期直前までレビューし最新性維持が求められるが、何かお遊び的な手法で業者選定をされ、何も長期修繕計画の必須事項を決めずことが進んでいる様だ。
    また、非居住組合員排除思考が今だ続いており、執行部(理事会・専門委員会)の意向が白紙委任状総会でまかり通る現状から非居住組合員の意向が反映されないことになり、全ての負担や責任は非居住組合員には適用しないで頂きたいものだ。
    果たして、このマンションの将来性(長期修繕計画は建替時期直前までレビューし最新性維持等)責任を執るのか?大いに疑問だ。建替時に解体費用等がないと気づき行政指導霰状況になるであろう。
    友人には、そろそろ売り抜けを考えた方が得策だと助言はしておいた。

    ③頼り難い次期理事会
    理事長は管理者として善管注意義務と言う無制限的責任を背負う者だが、これらについて責任を全うできる強いコミットメントがなさそうだ。

    果たして、友人は無知無能な理事会・管理会社しかないこのマンションには将来性はあるのか大いに疑問と不安を感じている様だ。

  • >>95

    サ・ムライ:sirako501さん

    >24年ぶりに行われた昨年の総会に提出された「決算報告」の不審箇所を指摘、「定期総会開催要求」をしていますが履行されません。

    昨年度の総会で主催理事会に対し「決算報告」の不審箇所を指摘をした様ですが、この指摘に対して何か反応があったのでしょうか?
    不本意な反応であれば、その席上で後日の詳細説明と質疑応答の実施確約を取ったのでしょうか?
    どうも、貴殿の管理組合には報告の継続性がない様ですね。

    >マンション管理に対する監督指導機関の所在ご存じの方ご支援下さい。

    マンション管理は民事ですので、基本的には監督指導機関はありません。
    考えられるのは、県庁宅地課と弁護士会(法テラス)程度で、これら周辺に相談をされては如何でしょうか?
    貴殿投稿に『九十九里浜:白子の泣き千鳥』の記載があり、千葉県在住者と勝手に判断させて頂きましたが、千葉県では「マンション問題個別相談会」:
    https://www.pref.chiba.lg.jp/juutaku/mansion/index.html
    が開催せれるとのことで、先ずは、千葉県マンション管理士会のマンション管理士にでも相談しては如何でしょうか?

    どうも、貴殿の管理組合では総会開催に難儀性がある様ですが、貴殿組合員には管理組合文書の閲覧権があり、理事会に理事長立会いの閲覧請求をしその場で不審箇所指摘と総会不開催の責任追求をするのも、一手かもしれません。

    不発に終わるかもしれませんが、挑戦してください。

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