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    ご意見番 10月7日 17:14

    「管理組合の規約について」トピック閲覧各位

    どうも、マンション管理運営に疎い方がおられる様だが、「新・マンション管理問題トピック」を
    一閲覧して頂きたいものです。

    当方は、各区分所有者の利益を最優先に管理運営全般を思考している者でもある。

    管理費余剰金や共用部分から生じた利益(駐車場・専有部・駐輪場利用料等)を受け取る権利等が
    阻害されている「標準管理規約」は、各区分所有者のためにならないと考えている。

    各区分所有者には、受け取ることができ得る管理費余剰金や共用部分から生じた利益を管理者理事
    長に正々堂々かつ積極的に請求して頂きたいものです。

  • >>21

    k3k3k3kojiさん

    どうも、k3k3k3kojiさんは国土交通省のミスリードの被害者なのかもしれない。

    >君は管理組合の存在を認識出来ていないね。
     管理組合がなくても自主管理等出来るが、区分所有法とは無縁のものとなる。

    当方も今まで「管理組合」と言う団体が必須と考えたきたが、ある事案(民法
    の委託規定や区分所有法第19条共用部分の負担及び利益収取に関する問題)で
    その必須性を再考した結果、
    区分所有法第3条(区分所有者の団体)
    ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための
     団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き規約を定め、及び
     管理者を置くことができる。
    や第6節 管理組合法人の各条項以外に「区分所有者の団体」に主体性(権利・
    義務)を持たせる条文はなく、あるのは権利・義務がある各区分所有者とそれら
    から選任された管理者・理事長のみで、この二者で管理運営ができると区分所有
    法が語っていることが解り、法務省民事局にも確認を執った結果でも同様な見解
    を得たものである。
    「管理組合」がなくても、区分所有物件の管理運営は区分所有法等でできるもの
    である。法であるものは各区分所有者の意見集約のための集会だけで、管理組合
    がなくても集会開催はできる。

    >自治会役員の苦労が絶えず国が法に基ずいた管理組合の設立を推し進めるため
     標準管理規約を用意したわけ

    この見解は誤りだ。
    マンションは林立し管理運営が民法では無理とされた結果、昭和37年区分所有
    法ができ、分譲会社が身勝手な規約を購入者に押し付ける等混乱が起こり、国土
    交通省が観覧収拾させるために、分譲会社への指導的文書として標準管理規約が
    作成されたものだ。
    でも、標準管理規約は区分所有法に基づいたものではなく、現に法務省は法適合
    性について何ら保証していない。

    >管理組合がなくても自主管理は出来るとの解釈をすべき。

    マンション管理運営での「自主管理」は管理会社に依存しない、区分所有者だけ
    で全管理運営をするものを指す。君ご主張の「管理組合」があっても自主管理は
    あり得るものだ。

  • >>19

    k3k3k3kojiさん

    久々、標準管理規約等の管理運営について誤解されている方がいたことに驚いている。

    「標準管理規約」の前文
    ●国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考
     として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、
     その周知を図るものである。
    は貴殿と同じであるかもしれない。
    但し、非法人管理組合を想定し作成されたもので、何も権利や義務がない団体に存在感を
    持たせることは、管理者理事長と各区分所有者との関係直接性を欠かし管理費等余剰金や
    利用料(利益)の扱いでは、各区分所有者の権利が阻害されるもので「管理組合」は無用
    である。
    「管理組合」がなくても、各区分所有者や管理者理事長には権利と義務があり、それだけ
    で管理運営はでき得るものと区分所有法は言っているものだ。

    >管理組合が解散とは、どういう事か、わかっていますか?区分所有者のあらゆる場合の
     権利、義務は部屋の広さで決められておりますので、心配はありません。

    貴殿は何を言いたいのか?解らない。
    管理組合解散と『区分所有者のあらゆる場合の権利、義務は部屋の広さで決められており
    ますので、心配はありません。』との関連性が解りませんし、何ら関連性がないものだ。
    管理組合解散とは、建替え決議か諸官庁からの解体命令での建物や付随設備が解体される
    ことで団体目的が消滅することだ。貴殿こそ解ったいるのか?

    >柔軟に対応すべきで、全ての区分所有者の方々が理解できるような規約ができれば合格
     です。

    果たして、これで済むのか?
    前述通り、各区分所有者や管理者理事長には権利と義務があり、これらを単なる柔軟性や
    理解性だけで合格とすることには些か問題だ。
    各区分所有者や管理者理事長の権利と義務に厳格に適合する様策定されるべきだ。
    但し、解り易い表現を用いることは良いことだ。

  • >>16

    《標準管理規約にはご注意》

    貴殿の『国土交通省が標準的な規約』は「標準管理規約」でしょうか?
    ならば、標準管理規約には不法・違法性が散在しておりご注意頂きたいものです。

    標準管理規約は非法人管理組合を想定し作成されていますが、恰も権利義務があるが如きの
    表現をされ、そのためか?集めた管理費等の扱いでは中途半端となっている。

    管理費や使用料については決算後の一切分割・返還要求を認めず、一方修繕積立金では建替
    決議直後の分割請求を認めている。

    因みに、区分所有法
    第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
     部分から生ずる利益を収取する。
    第56条(残余財産の帰属)
    ●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める
     割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。
    となっており、管理費等や使用料(共用部分から生ずる利益)にはハッキリと持分が明確で、
    法人格を得たとしても残余財産(管理費等や使用料)にも持分が明確化されており、総有合有
    的なものではなく、管理者・理事長は適宜残余財産(管理費等や使用料)の分配をしなければ
    ならないものです。

  • >>1

    できます。
    但し、一定の条件が存在する事があります(管理組合について)

  • 嘘のようなホントの話
    Y市駅から歩14分のそこそこのマンションだったけど
    ななんと、
    10年余理事長してた人がマンションの管理組合・自転車駐輪代ネコババ
    総合金額誰も知らなかったのが発覚!

    だって、年次会計報告があっただろうに!!
    小学校の学級会より最低の管理組合運営だよね!!!
    世間って思わぬバカだらけだよ!!!!!

  • とかく管理組合=住居人はバカだらけ
    全てを管理会社に丸投げでボッタクリされてるのに気付てなく
    無頓着者+無関心のマヌケが多数だよ

    可能なら「自主管理」してるマンションを選択すべき
    1.マンションのマネジメント意識が高い
    2.資産管理意欲・意識が高いしすべてに問題意識あり
    3.ナンセ、資産管理意識の無いボケ・トンマの居住者だらけだとイラつくよ

  • >>8

    まさに現況ですよ
    マンションを探し回ってた時
    あちらの人種が住んでるところで
    なんと玄関の「ドア内の風除室」にシャツとズボンを干してあったのを目撃!

  • 友人の集合住宅では
    「管理費と積立」を平然と不払いのネコババがいるとぼやいてる
    約2年余の費用・・・ネコババ!

    マンション入居する人は不動産屋に要求せよ:
    1.少なくとも直近3年「管理組合・議事録」取り寄せること
    2.不払い、滞納者件数を正確に掌握せよ
    3.とかくマンション居住者相互は仲が悪いので期待しないこと


  • 最近中国人が多く住む団地やマンションが増えています。
    マナーの乱れや治安の問題から処分価値や賃貸料の下落が
    現れ始めているとテレビ報道されました。

    こうした中国人たちは管理組合に入っているのでしょうか?
    文化の違いからトラブルは起きているのでしょうか?

  • >>6

    早速のご回答ありがとうございます。自分も何かで見たような気がしていましたのでこれで一安心できます。

  • >>5

    「施設更新準備金」とは一般的に「修繕積立金」のことですか?

    一応、ここでは「施設更新準備金」=「修繕積立金」と言う前提で返信します。

    確かに、「修繕積立金」の取り崩しについては個別議案を立て審議すべきです。
    仮に、当該議案は不採択になれば、これを盛り込んだ予算案は審議ができないことになります。

    妥当な線での議案上程策として、「修繕積立金」の取り崩しについての個別議案を立て、当該採択を目論んだ予算案と当該不採択を目論んだ予算案の両議案を立て、個別議案の採択/不採択の状況を下にどちらかの予算案審議をするかを事前提議することが望ましいかもしれません。

    少し不安なのは、重要な「修繕積立金」の取り崩しが現実味を帯びることは将来性担保の観点から、不容易に決めるのではなく、たぶん「修繕積立金」の取り崩し⇒一般管理費への充当とされる場合には一般管理費の最適性を審議すべきです。

  • 施設更新準備金を取り崩す時はいきなり予算案に計上することは基本的にできないと思いますがどうなのでしょうか。

  • >>3

    回答していただきありがとうございます。専用庭の使用について今まで物置(組み立てた)を置いてきましたが、今回の総会の議案に使用細則の改正として禁止する条項をのせてきたので、反論の根拠として利用させていただきます。

  • ここでの「使用細則」の内容と拘束力によって決議要件は違います。

    簡単な一般生活モラルに関し特段な拘束力がない(違反者に対する処罰規定がない)ものでは、普通決議で改廃してもよいかも知れませんが、防火防災や建物維持等に関し特段な拘束力がある(違反者に対する処罰規定がある)ものでは、当然ながら特別決議(区分所有法第31条)にすべきものです。

    この根拠は同法第30条での建物使用に関する相互関係事項に当たるか否かです。
    なお、管理規約での「使用細則」の決議の位置づけもこの様な扱いはすべきで、仮にこの様な扱いができていない場合でも、区分所有法第31条の優位性で管理規約の違法性が立証でき善管注意義務者である管理者(理事長)はこの様な流れで管理運営をすべきです。

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