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投稿コメント一覧 (482コメント)

  • >>No. 3263

    >それなのに、銀行が一億採算ギリギリの物件を一億二千万の採算が取れる物件と騙されるだろうか?審査が激甘でも、20%水増しの案件は実現性なしとしてハネられるんでない?


    賃料収入を水増しするだけさ。

  • 物件価格の100%相当額まで融資を受けることが可能となっており


    って、物件価格以外にも登記や保険や税金が2割くらいかかるはずだが、頭金ゼロだとしたらそれらの諸経費はどこからでてくるんだ?

  • 二重契約が決算に影響がないって言ってる人いるけど、金融機関から領収書の提出求められてたらどう対応してるのかね?実際に入ってない金に会社で領収書発行してたら決算とズレが生じるわけだが。

  • 決算待たずに自爆するとは、、、
    なかなか思い通りにはいかないね。

  • 11月の3Q発表までに1500円くらいまで戻すと思ったけど、厳しそうだな。

  • みんなで頑張って今月中に1600くらいまでは上げよう。

  • 都心部の家賃の上昇は入居需要よりも土地代や建築費の高騰が原因ですよ。投資コストから無理矢理リターンが上げられています。
    ここ3年くらいで新築物件を購入した方々、築15年の適正賃料、金利3%でストレスかけて収支を計算し直しましょう。きっと青ざめますよ。
    家賃の手取りで繰上げ返済しても焼石に水。給与も充当する事態になるかもしれません。

    シノケンは30%がリピートオーナーというのが事実であるなら当期からその30%も無くなる事を折り込む必要がありますね。サラリーマンに2棟目3棟目なんて貸す銀行はありません。

    今回のアパートバブルで購入したオーナーの破綻が来るでしょうね。でも、それはまだ先の話。

  • >シノケンさんは、自社で土地を買ってるから、
    >
    >無理して銀行に融資してもらう必要のない会社なんですよ~。
    >
    >TATERUや、カボチャと似てるようで違いますよ。


    すごいのが登場したな。

  • そうですね。
    でも、その説明は株主より先に提携先の金融機関にした方がいいですね。株価が上がっても本業の売上が上がるわけではないですし。
    まあ、説明したところでしばらくは融資姿勢はかわりませんが。

    不動産販売事業よりもゼネコン、請負事業に資源を集中しましょう。そして、在庫は小口化して現金の客に売って早く片付けましょう。これで被害を抑えられるでしょう。でも、シフトするのには1年はかかるかな。

  • 市場からお金が引き上げられると不動産、建設セクターは大きな影響を受けます。
    ただ、今回のように全体の業況が良好な場合は不動産、建設セクターの中でも影響の差が出ます。

    一般の住宅ローンや物流施設等の不動産事業ローンはまだ影響は少ないでしょう。今回一番影響を受けるのはアパートローンです。

    アパートローンにも形態によって影響の差がでます。


    サラリーマン向け土地付きアパートローン>>所有地アパートローン>>>>>>>地主の相続対策アパートローン

    こんな感じでしょうか。地主の相続対策はウェルカムです。

    サラリーマンが顧客で、土地付き、セミナー反響で集客。これが揃った業者はかなり厳しいでしょう。先の2点は言わずもがなで、セミナー反響については、この先にわか不動産投資家の投資意欲が落ちるとガタ落ちします。

    これに当てはまるのがまさにTATERU、シノケンです。電話や訪問営業をあまりしないというのは外部から見るとクリーンなイメージがありますが、不況になると非常に弱いです。

    その点、あの悪名高い大東建託、東建は地主相手の飛び込み営業中心なのでそこまでは落ちないでしょう。下方修正の可能性はありますが。

    TATERUに比べてシノケンについては業歴が長い分、管理物件のストック収入がありますから、経営が傾くようなことはないでしょう。ただ、フローの不動産販売はかなり落ち込むでしょう。

    機関はこれくらいのことは銀行から情報を得てTATERUやシノケンを狙い撃ちしてきます。

    ここの下落と今回のスルガTATERUの不祥事とを結んで考えている方が相当数いるようなので、その方々がほとぼりが冷めたところで買いだすのを待ちます。

  • >仮に1265になるとしても現在値からの利幅は少ないですよね。
    >
    >あなたは少ない利幅の為にストップ高を貼り付けを喰らうリスクを負うのですか?


    今から売れば利幅は小さいでしょうね。
    履歴を見てもらえれば分かりますが、私が売りで参加したのは8/27で利確したのは9/6です。ただ、余力がなかったのでここでの利益は小遣い程度ですが。本当は11月の3Q決算まで持つつもりTATERUがコケるという想定外のことが起きたため一旦利益しました。

    私はここは11月までにある程度戻すと考えています。いくらまで戻すかはまだわかりません。様子を見ながら3Q決済までに再度売りで参加します。
    次回は余力できたので多めに売り込む予定です。

  • >売り方に聞こう
    >
    >むしろどこまで下がると思ってるんだww


    私は通期で下記になると考えています。
    売上 102,800
    純利 7,800
    EPS 230
    PER 5〜6
    株価 1,150〜1,380

  • 私はサブリース全てが悪だとは思いません。物件が100世帯も超えてくると入居者と相対で契約するのは負担になります。管理会社に任せたところでヘビーなトラブルは結局は貸主が直接対応することになります。リタイアして悠々自適な生活のはずが入居者対応に追われては本末転倒です。
    その点サブリースなら借主は管理会社に絞られるので楽です。私なら管理費が高くなってもそちらを選びます。

    サブリースだから空室不安がなくなるという考えが間違っているのです。入居者はサブリースかどうかなんて知りません。サブリースの入居率が高いのは家賃を下げているからです。
    結局はサブリースだろうとそうじゃなかろうと入居者が付く場所でなければアパートはやるべきではないです。

    レオパレス、スマートデイズのせいでサブリースが悪者のように言われていますが、サブリースで空室不安を解消できるという幻想を抱かないことです。サブリースがなくても買いたいと思う物件を買えば間違いないです。その上で管理が面倒ならサブリースにすべきかと。

    シノケンが仮にサブリースをしていたとしても問題はそこではないです。問題は物件を買いたいサラリーマンがいくらいようと買えなくなったことです。

  • >ここにいる方達はこんなとこに騙されないと思いますが、1番きついとこは「建築費の返済元本は利益」これ返済でお金がないのに税金かかってくるんで


    返済より減価償却が先に終わるってことですかね。
    木造で30年返済にすると痛い目にあいますよ。
    でも現実的には建築費が上がりすぎて30年返済にしないと手取りがない。

  • >投資にはリスクがある事が当たり前では。

    私は不動産投資自体は否定しませんよ。レバレッジ効かせてイールドギャップ取れるのが不動産投資の魅力ですから。リスクがなければリターンもありませんし。

    >自己資本(頭金)が低いが、対象者(顧客)は公務員や給与が安定している会社員なんでしょ?
    >潜在的なニーズを顕在化したもので、どの程度の需要があるかは環境(物件価格・金利・家賃相場等)によって
    >変化するものと思うが、否定的な見解の輩はこのような需要自体を認めていないと思う。

    サラリーマンからすると不労所得を増やすには不動産投資は非常に魅力的ですよ。当然ニーズはありますよね。もとから顕在化してますし、まだまだ投資意欲は落ちてないですよ。




    ただ、それを満たす融資が出ないと言っているのです。

  • コメント全て拝見しました。

    伺いたかったのは今年に入ってからの金融機関の融資姿勢についてどのようにお考えですか。

    物件はいつ頃購入されましたか。

  • 不動産投資家、金融機関、不動産業者のどれに該当しますか?

    是非考えを伺いたいです。

  • 不動産投資家、金融機関、不動産業者で買い方の人っていますか?

  • >シノケンオーナーの確定申告知ってます。都内2物件で固都税勘案して130万円/年の収入がありますね。金利1%代を引くための属性もあったみたいですが、あなたが思うほど不動産投資は詰んでいませんよ(笑)


    その2物件買うためにいくら借りてるんですかね。
    2物件持ってて収入年間130万って大丈夫ですか?

  • >借り主の融資がいつつかなくなったの?
    >35年ローンを完済しないと次のアパート買えないと思ってる方ですよね?

    そのコメントの引用元よく読んでね。
    完済しないと融資つかないってのは買い方のコメントだけど。

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