ここから本文です

投稿コメント一覧 (578コメント)

  • 今日も酷いですね。社長 見てますかⅡです。

  • これは酷いですね。社長見てますか? 資産管理部の減額部隊 見てるか?

  • >>No. 785

    契約書に”甲乙いずれかの申し入れがあった場合に解約できる”旨記載のある物件(ある年度で使われていた契約書/1,000~2,000棟?)を、契約に則って解約する措置です。銀行から派遣された役員が過年度の契約を精査して見つけた盲点です。
    実際に破棄となった契約がどれくらいあったか私も知りません。わざわざ他地区の担当を派遣して行ったようです。携わったスタッフが涙ながらに話していました。さらに解約されたオーナーの困難は、察するに余りがあります。
    この終了プロジェクトは、直接的な効果もありましたが、その他(解約条項の無い)殆どのオーナーへ衝撃を与えました。私も驚愕した記憶が、正に生々しく残っています。懇意の弁護士や議員に相談する契機にもなりました。逆に、当該条項が無い物件は解約できない事をあぶり出す事にもなりました。

  • さんざん待たせた月次速報ですが、内容は良かったですね。これで3Qも大丈夫ですね。
    家賃ベースの数字は 1-(A:空室の借上家賃総額/B:受取家賃総額)です。こちらの動きが悪いという事はAのUP又はBのDownあるいは相乗です。
    さて、1月からの動きが昨年までの勢いとなるか。健闘を期待します。

  • 今でも”新築”に拘る入居希望者が結構いるのも事実。だからレオパも儲けにもならない新築物件を手がけている。賃貸物件の需要は消滅する訳では無く、縮小・変化するだけ。
    建築関連の受注は、これから物件更新に軸足を置くようになる。その際に鍵になるのがレオパとオーナーの信頼関係だ。そこが回転するようになれば新規オーナーはいらない。
    拡大路線をひた走るけんたくんは、単年度利益も蓄積資産も大きいが、より大きなリスクを背負っている。倒産の危機に面して舵を切らざるを得なかったレオパだが、今となっては不幸中の幸いと言えるだろう。
    というより、月次が遅すぎる。

  • 月次は相変わらず遅いですね。入居率だけでいいので先に出して欲しいです。何百億もかけてなんちゃらシステムに投資してるんだから、5営業日いらないでしょう。社員はリアルタイムで見れるので、それだけでも表示してください。正直、建築受注の数値には興味ないですし。

  • 金目当ての部外者はさておき、オーナーと元オーナー(意に反して解約されたオーナー)の慰謝は必要でしょう。オーナーの中でも、全く減額に応じなかった強者オーナーもいれば、言われるままに減額に応じたオーナーまで状況は異なります。決して物件の付加価値通りになっている訳ではありません。自己責任とは言え、極端な不平等感は払拭すべきです。それこそ”情報力や交渉力がある人にしか勧められない”システムになってしまいます。経営陣は真摯に取り組んで欲しいです。
    こんなあたりで株価が切り返すと経営陣がいい気になりますし、持株会発動前の上昇は頂けませんね。

  • 補足..
    現在の家賃保証(固定)は2年だったと思います。どんな特約があっても、借りる側が減額請求ができるのは以前書いたとおりですので、家賃固定の意味は薄らいでいます(意味が無いわけでは無く、訴訟になれば考慮はされます)。
    レオパはこの強行規定で訴訟を起こした事は無いと思いますが、住友・三井は告発に及んでいます。告発事例では借り上げ家賃漸増の特約があったにもかかわらず、減額が認められています。この判例を多くのサブリース会社が交渉に使いました。もちろんレオパレスもです。

  • >>No. 737

    全ての物件とは言えないでしょうが、当方のレオパ物件(複数棟あります)は赤字になった年はありません。
    相続税対策とは物件の評価額を下げる事と、相続時の借入残高(負債)で評価額を相殺する事です。事業赤字はむしろマイナス要因ですので注意が必要です。当方それ程都会ではありませんが、農地でも一反あたり40万円程の固定資産税がかかります。既に農業を行える状況ではありません。世間の目を気にしなければ、実は売却が一番良いと聞いたこともあります。この説明は簡単では無いので省きます。
    中小を含めると、サブリースを扱っている会社はかなりの数になります。建築系の子会社などはリーマン後に畳んでしまった事例も多いです。そうなれば文句を言う相手も居なくなります。そんな会社とどんな約束をしても、北朝鮮と不可侵条約を結ぶようなものです。
    報道は見ていませんが、ご指摘のレオパレス銀座とやらもリーマン前ならほぼ埋まっていたものと思います。当方2棟目の時期には、数日の竣工遅延により入居予定物件振り替え(他社物件へも含む)等もありました。褒められた話では無いですが、それだけ部屋が足りなかった時代です。企業顧客には前売りチケットを販売していたので、かなり問題になりました。その後前売り制は止めました。
    とにかく資産管理部の減額交渉部隊が最悪でした。オーナー間で名前が飛び交う猛者もいました。彼らの活躍?で、交渉を代行するコンサルなんかも湧きだして小銭を稼いだりしてましたし、LPオーナー会もできました。いずれトカゲの尻尾のようになるでしょうが、経営者の責任が免責でき無いのは当然です。
    一般の管理会社を選択するのも有と思いますが、規模によると思いますね。いざとなったら自己管理できる程度の規模なら、どこでも差は無いと思います。条件が良ければ不動産屋の方から引き合いが来ます。当方の物件もレオパ分を含めて、何度か勧誘がありました。管理会社も弾数は欲しいそうです。

  • >>No. 728

    大都市圏でしかレオパが受け入れませんが、その位置で付加価値がだせるかどうかが全てですね。
    相続税対策を何もしていないなら、なんらかの措置は絶対に必要です。まあ、そんな人はほぼ0でしょうが、ノープランで直面した場合、1億の査定なら半ば近くの納税が必要です。現金化する為に売却すればそこに所得税がかかります。期限もあるので売るときに足元をみられ、買い叩かれる場合もありますし、相続人が複数だと身動きが取れない事もありますね。昔は相続心中なんてのもありました。
    そもそも不動産業界は鵜の目鷹の目ワールドで、絶対信頼できる所などあり得ません。私は一般物件(一戸建、某大手メーカー物件)も管理していますが、その中では良心的な部類と思います。手間がかからない事も利点です。一般管理物件のトラブル対応は辛いケースが多いです。多くのレオパオーナーも賛同頂けると思っています。
    但し、欠点もあります。物件の癖が強く、個人での運営が困難な事です。1ルームは低単価の部屋数勝負。とても個人(サラリーマン)では管理しきれません。維持管理にしてもレオパの協力がないとスムーズには対応できないでしょう。この辺りは”レオパが倒れては困る”の根源であり、弱みでもあります。利回りも低くなります。
    個人管理の物件は年単位で赤字を計上する事がありますが、結構残る事もあります。レオパは赤字になった年はありませんが、当たり年もありません(残ったところでごっそり税金で持っていかれますが)。アパート経営は事業です。その能力があるか無いかの問題なので、親戚に相談するような人には向いていないでしょう。それでも取り組む必要があり、小遣い程度の利益で納得できるならレオパを勧めます。

  • 会社の存続が危なく、断腸?の思いで家賃保証の減額を迫ったのだよ。それでも借入金が払えなくなるまでは行っていないし、同意を得たうえで減額している。業績が回復した”今”の事ではない。
    回復したと言っても、現在の利益は過去の減額を全て回復したら吹っ飛ぶ程度の金額だ。言い換えればオーナーの協力なくして倒産を避けることは出来なかったし、だからこそ殆どのオーナーが応じたのだ。そのことに関しレオパは正式な感謝を表明したことは無く、適正家賃に寄せたと言うばかりだ。10年未満の件も”借りる側の権利”という立場を取っている。ここは大いに不満な所だ。
    3年前頃が最も厳しかったが、弁護士との相談の中で”マスコミも巻き込めないか”考えた事もあったが、当時のレオパは本当に金が無かったので”マスコミは乗らないだろう”との事だった。いまはそこそこ金ができたのでマスコミも動いたのだろう。もちろん金目当てだ。
    金がいないときに力をかしてくれるのは共産党くらいか?実際に解約されたオーナーの裁判を支援していた。そして、その際も殆ど報道されていない。国会質問までされているのにだ。偽善の強請ともいえるマスコミだが、いったん挙げた拳は生中では降ろすまい。今後の恫喝効果が薄れるからだ。当面厳しい局面が続くだろうし、魑魅魍魎も湧いてくる。
    危機を乗り越えたオーナーにとっては新たな試練だが、耐えるしかない。せめて声を持つひとは発信して欲しい。この報道こそ迷惑だと。

  • 善なる神よ 立ち上がりし勇者達に祝福を 悪しき闇を阻む聖なる盾
    邪悪を退ける正義の力を与え給え

  • ここでレオパを罵っている奴は何に怒っているのか?ではその被害者は誰なのか?
    家賃減額は無いに越したことは無いが、会社が倒れるよりはましと思って渋々承諾したオーナーが殆どと思う。今は業績も回復しており、徐々にでも家賃が回復しているオーナーもいる。
    LPオーナー会の前田氏はレオパの業務停止まで請願しているが、そんなことになれば2万人のオーナーは血塗れだ。
    オーナーを被害者として捉えて報道し、それに乗ってレオパを蔑み、挙句にオーナーが苦しむのなら、その目的は視聴率と空売り利益..金目当てとしか言えまい。
    今のレオパは新築を三大都市圏に絞っており、それ以外の地域では、既存のオーナーの依頼があっても一括借り上げの新築は行っていない。決算書を見れば一目瞭然だ。
    資産管理部との減額交渉では床の間に日本刀を据えて臨んだ。複数回の交渉はすべて音声データを残している。もちろん承諾を得ているし、レオパ側もデータを取っていた。その都度議事録を作成し、読み合わせを行い、双方のチェック・修正を経て署名している。シビアな交渉では当たり前のことだ。そしてその際の減額は押し返した。
    億単位の投資は遊びではない。言われるままに減額に応じたオーナーや、解除条項がない契約にもかかわらず怒りに任せて自ら解約したオーナーもいると聞く。
    繰り返すが、解約条項のある契約はごく一部で、殆どの契約は一方的な解約はできない。この点は借家法強行規定にも該当しない。解約条項を宣言されたオーナーで共産党の支援を得て告発したオーナーもいたが、裁判では勝ちきれずに和解している。契約とはそういうものだ。アパートオーナーは消費者では無い。
    レオパレスを呪った事もあるし、後悔した事もある。株価が60円台になった時は本当に絶望した。しかし、担当スタッフは常に好意的に接してくれたし、一度は資産管理部を牽制してくれた。改善を望む部分は当然あるが、今ではレオパを応援している。騒動の被害者として心を寄せてくれるのなら感謝するが、私利私欲なら消滅してほしい。

  • >>No. 688

    それは失礼しました。
    こちらでは契約社員は聞いたことが無いですね。そういえば電話は外注でしたか?あれは評判悪かったです。電突するぞ!とHPや告示にも書いてました。おぞましいですね。

  • >>No. 686

    限りなく偽に近いオーナーに思えますが?

  • >>No. 682

    念の為 関係者に問い合わせたが そのような事実は無いようだ。
    いったいどこから上場廃止の情報を仕入れたのだ?

  • >>No. 682

    なんだって!上場廃止?
    それは大変だ!

  • レオパ経営陣には、この値動きを真摯に見つめた上で、猛省を促したいですね。
    持ち株会に賛同したオーナーまで怪我をさせると、大変ですよ。

  • ちなみに 過去の裁判事例は住友不動産、三井不動産販売が原告の減額要求訴訟です。
    いずれも原告側に有利な判断で、サブリース側(レオパも使います)が減額交渉時に良く持ち出す判例ですが、詳細を確認すると”減額額の根拠”部分で原告側を戒める部分があります。

  • >>No. 630

    当方は現実的に減額交渉に直面し、懇意の弁護士に相談(もちろん業務として)して対処しています。
    サブリースに関する過去の判例と判例事案とレオパレスの違いも吟味しています。
    借地借家法には借家人に不利な条項は無効である旨明記されている部分があり(特約全てではありません)、現行法下では貸す側が圧倒的に不利な状態です。
    ご指摘の部分は”10年間家賃固定”の部分と思いますが、この条項は上記強行規定により無効と判断されてしまいます。これに関しては類似案件(財閥系大手不動産会社×個人貸主)で判決もでています。
    私の場合は、当方なりの理論展開によりその際の減額は断念して頂きました。身の縮むような厳しい交渉でしたが、良い勉強になったと思います。ごく一部ですが知人のオーナーにも情報提供致しました。
    10年未満物件の減額や終了Pはリーマン後の倒産危機回避に向けた非常対応です。(今は2年でしたか?)
    そして一切の減額を押し返した強者オーナーもいます。要は取り組み方ですが、この部分の不公平感は残っています。

本文はここまでです このページの先頭へ