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投稿コメント一覧 (69コメント)

  • 新ブランドの「グリル&ベーカリーザシーズン」行ってきました。

    レストランサンマルクは大手ファミレスと価格帯が同じでワンランク上の雰囲気
    なので、「ロイヤルなんとかや、デニなにがし、スカほにゃらら に行くなら、サンマルク。」
    という使い方でした。(グランメゾンなんて年に2、3回しか行けやしない。)
    数年前より、私の住む地域周辺からは ”あれよあれよ”というまに閉店しまくりで、
    倉式に変わってしまい、残念に思っていました。
    「グリル&ベーカリーザシーズン」に入店して料理とパン、アンケート用紙を見て、
    「えっ?サンマルクHD?」と察してググッてみたところ、株主優待施設に名を連ねていない。
    レジで しれーっと優待カードを提示したところ、あっさり20%OFFでした。
    肝心の料理は、まさしく”サンマルク”。大変美味しゅぅございました。

  • やっぱり、河童に足をひっぱられた。。このまま沼に引き込まれないことを願います。

  • 裁判よりも「復配」の時期のほうが気になります。

    この約10年ちかく、

    継続配当したいので増益が続いても先行きが不安なので復配しません。

    という内容の決算報告ばかりでしたから。

    増収増益??で?配当は?ってなわけで、決算の数字が良くても、
    私の中では「買い増しフラグ」が立たないわけです。

    しかも、昨年は杉並区と世田谷区の
     私にはとても不可解な (簿価と路線価と損金が納得いかない)
    譲渡損もあったので、
    復配できそうなほど利益がでたら、
    またまた、譲渡先と譲渡金額を明かせない取引が決算報告書に載りそうな気がして。。
    (私の個人的な感想)
    復配も当分ないのではないかと思います。

    因みに、これも以前に投稿しましたが、
    復配するなら、その前か同じタイミングで株式併合がある筈。
    いまのところ罰則こそなくても、来年10月には単位株100株にしなければならないので、

    (参考)
    JPX「現在のところ、実効性確保措置の定めはありませんが、2018年10月1日までには必ず100株単位への移行を完了いただきますようお願いいたします。」
    2017年11月1日現在で、3548社中、232社のみが未対応(6.5%)
    (市場第一部、市場第二部、マザーズ、JASDAQに上場している内国株券の発行者を対象)

    いずれ、100株単位にするために株式併合することになるでしょうから、
    復配するなら、先に株式併合があるはずと思うわけです。
    (当然、併合したから復配するという意味ではありません。)

    ところが、今時点で併合の話がでない。。ということは、「2018年3月の決算での、
    『復配はない』」と推察しています。

    3月に復配予定の発表があったとしても実現はもっと先来期以降。
    (じゃ、いままでと変わらんじゃん「平成○年からの3ヵ年計画の実施により復配を目指します」)

    「さすがに、そろそろ復配せんとヤバイやろ~」と思い続けて何年になることやら。。
    じっと我慢して待っている あほルダーを笑ってやってくだせぇ。

  • >>No. 733

    判りにくい長文で申しわけございませんでした。
    「取り壊し費用、逸失利益、慰謝料」裁判で大覚勝訴がありえないと、私が思う理由を長々と述べただけです。

    判決の時期については全く予想していません。すいません。

    どちらが勝とうと、負けた側が不服を訴えて・・最高裁まで粘るだろうと思っているので、
    最終判決の時期は読めないです。
    南辰勝訴を確信しているので、
    さし当っての裁判の結果で株価が上下しようと、
    私としては売買の判断材料にするつもりがないので予想する気もありません。
    (いさかか乱暴な考え方ですが・・)

  • >>No. 729

    UGG様

    専門見地からのご意見ありがとうございます。
    ここで代理裁判して、白黒つける意図はないのですが、
    私とは意見の違うところがありますので、
    説明させて頂きたいと思います。

    >話は戻って訴訟のお話ですが、裁判の争点は1点のみです。瑕疵があるのか無いのか。

    欠陥があることは、疑いようのない事実なので、「あるか無いか」自体は争点では
    ないと思います。
    スレッド中では『瑕疵がない』という発言も散見しますが、
    彼らの意図は「”南辰が大覚から訴えられるような”瑕疵がない。」といいたいのだと
    察します。

    >瑕疵の存在を主張するには買主(このケースでは大覚)は善意・無過失であることが必要だからです。

    と前回お答え頂いたように、重大な欠陥箇所について大覚による設計変更が関係しているしていないのか が
    争点かと思います。
    重大な欠陥箇所と書いたのは、
    他にも瑕疵該当箇所はあったかと思いますが、そのうち、南辰起因の瑕疵が
    大覚が主張する 取り壊し費用、逸失利益に相当する内容かどうかという意味でもあります。
    (これが、大覚の訴えだから)

    >ただね・・・引き渡し直前に設計変更なんてできません。「引き渡し直前」という時期には、とっくの昔に躯体は完成しており、(躯体どころか外壁・内装も完成していますが)変更しようがないのです。
    >本当に「度重なる無理な設計変更」をしたのでしょうかね?
    >建確証を取った後に、中間検査も終わって引き渡し直前に無理な設計変更って・・・完了検査もあるのに?・・・って思いますけどね。

    と教えていただいたとおり、こんなタイミングで設計変更を強要しておいて、
    「瑕疵の原因は南辰にあり、取り壊し費用、逸失利益、慰謝料をよこせ」だなんて。。
    私には、まるで、
    なんらかの意図があって、瑕疵がでるまで設計変更させた
    ように思えてならないです。(あくまでも感想)
    こんな感想を持つのは私だけでないのは、他の投稿者のコメントからも読み取れるかと思いますが。

    さて、これまで、南辰の主張

    >竣工引渡も間近に迫った平成21年8月以降、幾度となく大覚から設計変更や手直し工事の要求があり、それに応じてきました。


    >、③役所の竣工検査を経て、正式に建築確認検査済証を受けていることから、本物件について瑕疵は存在しないこと等により、大覚が主張する手直し工事は過剰な要求であると判断し・・

    が正しいことを前提にしての私の意見です。

    次に、

    >「平成25年2月27日の南辰発表のお知らせ」なるものも拝読しましたが、やはり不自然な記述(既述の「竣工引き渡しも迫った時期に設計変更の要求があった」等)だと、思います。

    との事ですが、コピペ元は、南海辰村建設公式HPのIR情報ニュースリリース平成23年度にPDFで公開されています。
    当然、リアルタイムに受信していましたが、幸い過去分すべてHP上に残っています。
    URLを記載すると、メッセージが削除されたので、PDFからのコピペです。

    因みに、裁判の判決に関する事なので、
    有価証券上場規程第402条2号 により、共通して開示すべき適時開示事項です。
    IRに虚偽記載であれば、上場廃止基準に抵触しかねない(証券取引所が判断)のですが、
    そんな危険を冒してまで、虚偽記載はしないだろう。。という根拠で、南辰の言い分を信じるわけです。

    あと、大覚の訴えですが、
    南辰から、15億の残金支払え訴訟に対して、15億の反訴。(今60億でしたっけか?)
    残金の訴訟(平成22年1月7日付)されなかったら、
    反訴(平成23年2月 15日付)してなかったのかなぁ??
    ますます、
    なんらかの意図があって、瑕疵がでるまで設計変更させた
    ように思えてならないです。(私にはネ)

    >とはいえ、TVなんて偏った放送は当たり前ですし、裁判官も社会経験のない無知の塊ですし、
    >何を信じればいいのか・・・・。

    だから、裁判が長引くのだろうし、「面倒だから、適当なところで折り合い付けたら
    という調停がはいるんじゃないか」とかの意見が出たりするんじゃないでしょうか。
    なにかしらのオトシドコロで裁判費用さえ出れば、大覚勝利という基準ならば、アリとは
    思いますが、そういうレベルの話ならば、
    「南辰が大覚に関わったことが間違い」(これも、このスレッドでの、いつぞや誰かのコメント)
    なんでしょうが。。

    >他のゼネコンが工事を請けなかったのでは・・・と勘ぐってしまいます。

    火中の栗は拾いたくないでしょうから。。
    もう何年にもなるので、
    他の方が今までにも、『嫌な奴にかまれたね』とか『当り屋』とか、
    のコメントをしておられましたが、
    程度の差こそあれ、本音では他のゼネコンも同じように受け取っているのではないでしょうか。
    (これは勘ぐってます)

    やっぱり、お金でしょう。。

    以上、私が、「取り壊し費用、逸失利益、慰謝料」裁判で大覚勝訴がありえないと思う理由でした。

  • >>No. 725

    補足説明の機会をいただき、
    ありがとうございます。

    【「瑕疵」に関する説明を行ったのか?】
    という問いは「マンション住人がかわいそう」という話を
    当スレッドでよく見かけるので、
    「かわいそう」なことが、この裁判に関して直接には関係ないというためです。
    (印象操作には使えるでしょうが)

    >宅建業者からすれば瑕疵担保免責でマンション分譲なんて「はぁ?何言ってんの?」というレベルの話です。
    >結果として大覚は購入者に対して総額7億円の払い戻しをしているわけですから。

    >経緯を知った上で家賃が安いからと賃借した入居者は私もかわいそうだとか思いませんが、購入者は本当にかわいそうだと思いますね。

    ありがとうございます。
    専門家からのご意見からも判るように、
    賃貸、購入に関わらず、「入居者がかわいそう」という事は、今回の裁判とは関係ない訳です。


    かなり以前にも書きましたが、

    入居者や購入者が
    大覚と南辰を相手取った裁判だったなら、
    入居者が勝訴して、責任按分をどうするかといった内容になると思います。


    が、今回は、大覚が南辰に対して 取壊費用、逸失利益および慰謝料等 を求めた裁判です。


    >【大覚さんが、なぜか「度重なる無理な設計変更」を強要した。(都度、手直し工事をさせられた)】
    >という一点です。
    >手直しをさせられたなんてのは当然にある事ですが、「無理な設計変更を強要した」というのは知りませんでした。
    >程度と内容によっては大覚に相応の責任が生じる可能性も充分あります。
    >瑕疵の存在を主張するには買主(このケースでは大覚)は善意・無過失であることが必要だからです。

    ご指摘のとおり、争点はこの部分だと思います。

    そこで、平成25年2月27日の南辰発表のお知らせを以下にコピペします。

    ---------- 以下 コピペ -------------------

    1.訴訟の提起から判決に至るまでの経緯
    当社は、株式会社大覚(以下「大覚」という。)より受注した分譲マンション「大津京ステーションプレイス」(請負代金額合計1,953百万円、以下「本物件」という。)」について、工事請負契約書および図面にもとづき施工を進めてまいりましたが、竣工引渡も間近に迫った平成21年8月以降、幾度となく大覚から設計変更や手直し工事の要求があり、それに応じてきました。このような中、竣工引渡期日が到来したため、当社は本物件(全108戸)を大覚に引渡し、同社も本物件の表示登記を完了したうえで、そのうち売却済みの59戸を顧客に引渡しました。それにもかかわらず、大覚は、当社に代金を支払わないばかりか、過剰な手直し工事の要求を繰り返すのみでありました。
    当社としては、①大覚が要求する手直し工事に誠意をもって対応してきたこと、②大覚の代理人である設計監理会社の指示の下、建築確認済の図面にもとづいて施工し法律上問題ないこと、③役所の竣工検査を経て、正式に建築確認検査済証を受けていることから、本物件について瑕疵は存在しないこと等により、大覚が主張する手直し工事は過剰な要求であると判断し、同社に対して、平成22年1月7日付で請負代金請求訴訟(訴額:1,581 百万円(請負代金の残金))を提起いたしました。
    これに対し大覚は、本物件には重大な瑕疵が存在するとして、建物建替えのための取壊費用、逸失利益および慰謝料等として総額3,791百万円の支払いを求めて、当社および設計監理会社等を相手取り、平成23年2月 15日付で大阪地方裁判所に反訴を提起しました。
    双方の訴訟は大阪地方裁判所により併合審理されておりました。
    2.判決の内容
    判決の要旨は以下のとおりです。
    (1)大覚は、当社に対し、1,504,451,781円及びこれに対する遅延損害金を支払え。
    (2)当社のその余の請求及び大覚の請求を棄却する。
    (3)訴訟費用は、当社と大覚との間においては、当社に生じた費用の50分の49を大覚の負担とし、大覚に生じた費用の400分の1を当社の負担とする。
    (4)この判決は、(1)に限り、仮に執行することができる。

    ---------- コピペ 以上 -------------------

    1審が覆るには、争点部分を反証すべきだと思います。
    裁判には出席していないので南辰のIRを信じるしかないのですが、
    法廷で時系列の証明は当然なされていることと思います。
    IRで株主に発表した内容(時系列を含めた設計変更等の経緯)が虚偽であれば、
    株主としては、織り込み済みの裁判の結果より、虚偽IRのほうが問題です。

    >強要されても南海辰村建設は建てたらダメなんです。

    私を含め、ほぼ全ての人はそう思っていることでしょう。
    「なんで、するかなぁ。。」「こわーぃ人が出てきたのかなぁ」「偉ーい人の意向を忖度した?」
    が、しかぁーし、

    問題の裁判は この「強要した張本人」が訴えてる案件なのです。

    >「建設会社として存続する価値がないのかもね」

    これも同感です。言われたからとか脅されたからとか誰かの意向を汲んだとか、
    関係無しでこんな工事する会社はお粗末だわ。と思います。
    ですが、この裁判の争点とは関係ない。
    建設業認可取り消し裁判とか。。

    ついでに申しますと、
    毎年「○年からの3ヵ年計画により復配をめざします」「利益でてるけど、将来不透明ので復配しません。」
    を繰り返す、タワケた会社などいっそ上場廃止になってまえ~
    ってくらい南辰には憤りを感じています。
    ですが、この裁判の争点には関係ない。

    こういう理由で、大覚勝訴はありえないと思うわけです。

  • >>No. 715

    1.2008年リーマンショックで大きく景気後退。

    2.問題のマンションは2009年8月完成引渡間近になって急に
      (1.が関係しているかどうかは知りませんが、)

      大覚さんが、なぜか、
     「度重なる無理な設計変更」
      を強要した。(都度、手直し工事をさせられた)

    3.1.が関係しているかどうかわかりませんが、
     「度重なる無理な設計変更」を強いた張本人が、

     本物件には重大な瑕疵が存在するとして、代金を支払わないどころか、
     建物建替えのための取壊費用、逸失利益および慰謝料を求めて反訴。
     マンション住民への慰謝料の按分を求めたものではないのです。

      youtubeや他のメディアで「ヒドイ」「ヒドイ」を連発してますが、
      本当はドコに原因があるんでしょうね???

    >これ、確実に裁判に負けるよ。

     などと、ノタマウ方もおられるようですが、
     取り壊し費用、逸失利益、慰謝料に関する判決が覆るようなもんでしょうか?
     1審では、原告が瑕疵とする箇所を調べずに判決を下したんでしょうか?

    「マンション住人がかわいそう」という話もよく出ますが、これも注意事項があります。
     
    1.大覚は住人に 分譲または、賃貸する際に「瑕疵」に関する説明を行ったのか?

     引渡し直前に度重なる設計変更という事は、分譲の契約時点の設計と異なる訳ですよね。
     (a)偽の建設計画で契約したの?
     (b)南辰への発注と住民との契約で建物の設計が何故異なるの?
       (設計変更が度重なるほどの変更)
        安く済ませるために、異なる設計で発注しておいて、
        後から、つじつま合せの設計変更をさせようとしたんじゃないの?(憶測)

      もし、あらかじめ「瑕疵」説明があったとしたら、「瑕疵」考慮済み価格で
      販売、または、賃貸している訳だから、
      この場合は、さほど住民をかわいそうには思えない。
      「瑕疵」の説明無しだったとしたら、住民に対する責任は100%大覚に帰する
      と思うのですが、いかがでしょう?

  • 優待:3月末、9月末ごとの実施については都度検討

    とは、みみっちぃ器に思えてしまう。

    平日無料、休前日50%とはいえ、1室2名だし、
    朝夕つけたら、普通の観光ホテル料金かそれ以上になる。
    (場所が場所だけに、ホテルで食事するだろう)
    天然温泉もないのにこの値段では、私は優待価値を感じない。

    いっそ、優待チケット乱発して(除外日設定は当然だが)、気前よさげに装いつつ、

    無料、50%につられてノコノコやって来るホルダーを鴨にすればよいのだ。

  • おお、そうなんですね。ありがとうございます。
    今度、行って見て見ます。

  • 未だに、夢を見続けている人(私の目には被害者として映っているのだが)がいるので、
    あまり悪し様には言いたくはないのですが。。
    「宇宙旅行」、何年も前に数千万の旅行代金だけ集めて、
    いまだに、「もうすぐ行ける」といって、宇宙船の模型だけ送りつけてくるというアレ。。

    ここ数年、
    「復配目指します」「先行き不透明だから、利益が出ているけど、配当しません。」
    「復配目指します」「先行き不透明だから、利益が出ているけど、配当しません。」
    「復配目指します」「先行き不透明だから、利益が出ているけど、配当しません。」
     ・
     ・
     ・
     ・
     を 繰り返す南海辰村建設。
    模型を送ってくるだけ、「アレ」のほうが、まだ良心的だと思う。

  • 優待に宝田水産の名前がないが。。使えないのね

  • 半分だけ、逃げました。
    (売ったのが失敗だった場合)全部持ってたらもっと儲かったのに、半分かよ。ー>半分は利益確保できた。
    (売ったのが正解だった場合)全部売ってたら。。             ->損害が半分で済んだ。

    と自分に言い訳してます。

  • ウォルフガング・ペーターゼン監督の「U・ボート(Das Boot)」のようだ。。
    下げが止まらない。。
    映画のように、なんとか浮上してくれ~

  • 自己レス
    >1.禁煙スペース以外

    離席しては、書いては直し。を繰り返したので、逆になってました。

    禁煙スペース
     又は
    喫煙スペース以外

    です。普通は文脈から理解できますよね。念のため。

  • とても、参考になるご意見を賜り、ありがとうございます。

    >別の店に行けばよいのでは?

    5年くらい前から、サンマルクカフェは まともに使っていません。
    気になるので「臭くなくなったかな~、覗いてみよう」レベルでの利用
    にとどまっています。(ベーカリーレストランや鎌倉パスタはよく使ってるよ~)

    理由は、
    1.サンマルクHDが嫌いな訳ではなく、
      同行者が嫌がるので基本的にスタバかタリーズ。(私は20年前禁煙組)
      なので、わざわざサンマルクカフェを探して利用する必然性がない。

    2.ベーカリーレストラン、鎌倉パスタ、函館市場など、優待での利用価値は
      あるし、配当もいいので、株式はホールド。売上伸ばして欲しい。

    繰り返しで申しわけないですが、小学4年生くらいの読解力しかない人の為に、
    もう一度。。

    1.禁煙スペース以外のお客様が少ないのは、分煙がちゃんと、出来ていないからではないか?
    2.コーヒーにこだわりが少しでもあるなら、きちんと分煙すべきでしょう。

    別の方のご意見で、

    >喫煙者の方々が、お金落としてくれてる気がしています

    とありましたが、はからずも、

    >別の店に行けばよいのでは?

    との、期待通りの幼稚なご提案が、
    禁煙席の客数がすくない事を間接的に肯定する結果になっているわけです。

    すでに、サンマルクカフェから去ったお客様の中には、
    その様に考えて、他のお店へ行った人もいると考えられます。
    (苦情は言わずに、単に使わなくなる。)
    ホルダーの私でさえ、敬遠しているのだから、特別な思い入れのない
    普通のお客様に至っては当然の事でしょう。

    私としては、たかだか20%OFFで、こだわりのないコーヒーを不快な
    思いするより、サンマルクHDが売上伸ばして、配当を増やしてもらう方が、
    ありがたいので、この数年、分煙の件は静観してましたが。。

    市場の要望に応えて、多くの飲食店も分煙、あるいは禁煙に取り組んでいるという時に、
    喫煙スペース拡大。。嫌なら別の店へ行け。。とはねぇ。。

    主力の喫茶部門で、
    他店に逃げたお客様を、どうやって取り戻す気なのでしょう。

  • >料亭でうちは禁煙ですって聞いたことないけど…。

    もちろんそうでしょう。

    『料亭は全面禁煙』だなんて、一言も書いてないし。。否定はしませんよ。
    つまらないあげ足をとられないように、あえて、『味じまんの食事処』と表現したのだから。

    料亭の場合、
    1.コーヒーショップとは客席密度が違う。
    2.個室で利用するときも、他のお客様と同席しないので、
      店の分煙不行き届きが理由による客同士のタバコトラブルも少ない。
    3.しっかり分煙できている。(最近は条例で規制されている県もある)

    だから、ちゃんとした料亭は「禁煙です」とは言わずに、「御煙草はお吸いになられますか?」という
    内容の質問して、しかるべき客席に案内してくれるでしょう。

    ”店舗の分煙不行き届きが原因で”、タバコの臭いがついてしまった臭い料理を指して苦情を言えば、
    きっと、「これがうちの味です」とは言わずに「申しわけございません」というでしょうね。


    まぁ、前の客が食べ残したガロニを、次の客に使い回ししてた、船場の有名料亭の例もあるので、
    100%とは言えないけれど。


    そもそも、発言趣旨は

    >喫煙スペースを店舗の半分以上まで拡大出来ないものかといつも感じています。
    >かなり混んでるし、喫煙者の方々が、お金落としてくれてる気がしています。

    を受けて、

    1.禁煙スペース以外のお客様が少ないのは、分煙がちゃんと、出来ていないからではないか?
    2.分煙がちゃんと出来ていない結果
      お客様に提供した飲食物に お客様(喫煙者)が勝手に「タバコ臭」をつける行為を許している。
     (1時間、店にいると、服から髪の毛まで臭い移りすることもありました。)
      提供しているコーヒーやパンの味や香りが変わっても平気という事?その程度の商品を売っているって事?
      コーヒーにこだわりが少しでもあるなら、きちんと分煙すべきでしょう。

    というのが言いたいことだったのですが。
    言葉足らずで申し訳ない。

  • 20対1併合、端数買い取ります なんてことになったら。。と思うと、
    夜も眠れない。

  • 喫煙者の方々が、はした金を落としてくれている
    と同時に、
    嫌煙者と、嫌煙者と同行している「タバコを我慢できる」人 の客数も 落としてくれている。

    くらしきこーひーに注力しているくらいなのに、
    コーヒーの香りや味にこだわらない気が知れない。
    タバコの臭いのするコーヒーをお客様に提供して恥ずかしくないのかねぇ。
    味じまんの食事処が タバコ臭い マツタケの土瓶蒸 出して、「これがうちの味です」っていうかねぇ。
    スターバックスは禁煙成功してるよね。

  • 通常手段でカッパの建て直しができるようなら、「神明」でも出来たハズ。
    コロワイドはすすんで火中の栗を拾ったのだから、
    (いい従業員もいて、いい店舗もあるので、一概にはいえないけど)
    お粗末な店は、「店長、バイトリーダー全部クビ。総入れ替え」くらいの事しないと。。
    従業員に根付いた、客をなめきった根性をそのままにして、表面だけ刷新してもダメ。
    特にひどいのはフロアより厨房だな。目の前に客が見えないからだろうけど、
    「100円寿司でガタガタ言うな」
    「こんなもんばっかり注文しやがって、これでも出しとけ」とか許せんわな。。聞こえてるぞ。。

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