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投稿コメント一覧 (2331コメント)

  • >>No. 609

    ttp://www.japan-reit.com/column/2015/1208

    発行価額が既存の1口当たり出資額を上回るプレミアム増資になるなら分配金が増える。
    既存ポートフォリオを上回る利回りの物件取得を行うなら分配金が増える。
    分配金が増える増資なら好材料視されるのでは?。

    つまりどのような増資が行われるのかを分析せずに増資は悪とするのは間違っている。
    増資して規模拡大を図る旨、スポンサー自身の決算説明で説明しているので増資は間違いなく行われる。
    ならば、その増資が良いものかの見極めが必要では。

    仮に今の投資口価格88000円で増資した場合プレミアム増資になるのかな?

  • 1.初日空売り分の買い戻し
    計算日 空売り者 残高割合 増減率 残高数量 増減量
    2018/10/16 野村證券 2.99% -0.22% 1,339株 -96
    2018/10/15 野村證券 3.21% -0.16% 1,435株 -74
    2018/10/12 野村證券 3.37% -0.05% 1,509株 -24
    2018/10/11 野村證券 3.42% -0.16% 1,533株 -69
    2018/9/27 野村證券 3.58% 0% 1,602株

    2.野村がシンジケート取引で市場から買い付けが2,170 口ー 1,339 口 =831口

    野村が多少なりとも買い支えているのは主幹事なんだし目くじら立てることでもないのでは。

  • 10年先以上の固定価格買い取り制度終了後を考えるなら、10年先、15年先に原子力発電所が何基廃炉になっているとか、地球温暖化で化石燃料消費の規制がどうなっているとかも考えないと。
    そもそも10年先、15年先も原油が安定的に供給されるか。中東は平和になっている?

    10年先、15年先は技術革新で余った電気を低コストで保存できるようになっているかもしれないし出来ないかもしれない。けど調べもしないで出力抑制がこの先も問題として残ると考えるのは乱暴。

    リスクは色々あるけどその影響はどの程度か考えないで、ただただ不安、問題ある、懸念だと思考停止しているのは・・・。

  • 1900円で8900株とか大量の買い指値している人ってどんな考えなんだろう。
    引けまで取り消されないで300株約定して買えたようだけど。
    一気に売りがぶつけられる可能性もあったから店板でもないし。
    1万株近く買ってある程度利益を乗っけて短期で売りさばける確信があるってこと?
    長期保有目的?。2020年あたりの水素ネタで一相場に期待して?

  • L.Biz水道橋 東京都千代田区 開発
    渋谷宇田川町PJ 東京都渋谷区 既存
    山形十日町ビル 山形県山形市 既存

    (仮称)ラグゼナ平和台 東京都練馬区 開発
    (仮称)ラグゼナ用賀 東京都世田谷区 開発
    (仮称)ラグゼナ門前仲町 東京都江東区 開発
    ソフィアコート南荻窪 東京都杉並区 既存
    RUSSE石川台 東京都大田区 既存
    (仮称)ラグゼナ流山おおたかの森 千葉県流山市 開発
    (仮称)ラグゼナ東神奈川 神奈川県横浜市 開発
    サンヴァーリオ菜根 福島県郡山市 既存

    名古屋東桜ホテルPJ 愛知県名古屋市 開発
    大阪市中央区南船場PJ 大阪府大阪市 開発
    京都五条堀川ホテルPJ 京都府京都市 開発
    京都堀川通丸太町PJ 京都府京都市 開発
    博多ホテルPJ 福岡県福岡市 開発
    水戸南町ホテルPJ 茨城県水戸市 開発
    盛岡ホテルPJ 岩手県盛岡市 開発
    尾道PJ 広島県尾道市 開発

    TA湘南鵠沼海岸 神奈川県藤沢市 既存
    御器所PJ 愛知県名古屋市 開発

    21物件タカラから優先交渉権を得ているが社長曰く完成するにつれて順次ポートフォリオに組み入れていくとのこと。方針として今よりもホテル商業施設やサブエリアを増やすということだから、増資して徐々に規模を拡大しつつ分配金も徐々に増えるのかな?

  • 2018 年10 月12 日 の太陽光発電所月次発電電力量実績に関するお知らせを受けて
    買いあおりも売りあおりも大きく下がるだの下げは限定的だのと週明け下げ確定の論調な感じですが
    8月の太陽光発電所月次発電電力量実績2018/09/14 11:30発表は
    予想発電電力量対比で 113.05%となりましたと良かったですよね。
    でも09/14の寄り99,900円で引け99,600円、週明け9月18日の寄り99,800円
    月次発電電力量実績が良かったのに投資口価格反応ほぼ無い感じでしたよね。
    なのに予想発電電力量対比が悪いと投資口価格が反応するの?
    そもそも台風とか天候不順で9月の発電実績悪いのは容易に予想できたから
    ネガティブサプライズはないのでは。

    CS皆野町発電所 は何故か九州にあるみたいな誤解があるように思います。
    所在は埼玉県秩父郡皆野町で秩父郡は台風21号の時でも大雨・洪水注意報までしか出ていない。

    そもそも、利益超過分配金で調整しているとはいっても安定的に分配金3600円出す方針に変わりないのだから月次発電電力量実績が良くても悪くても投資口単価を大きく動かすことは無いと思う。

  • 分配金予想3,917+2,834=6,751を巡行年分配金と考えると
    6,751/91700=7.4%ぐらいの利回り

    カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人

    分配金予想3600+3600=7200を巡行年分配金と考えると
    7200/100600=7.2ぐらいの利回り

    どちらも発電所の所在に偏りがあるし同程度の評価なのでしょうか。

    カナディアンは九州に発電所偏在してるし、東京インフラは関東以北に偏っているから組み合わせて保有すれば良い感じに地域分散して良いかもしれない。

    東京インフラは太陽光発電所月次発電電力量実績とかのIR無いんですかね。
    こういうところを改善するともう少し評価されるのに。

  • 皆野発電所の件だけど
    CS皆野町発電所 パネル出力2.45 でポートフォリオ合計 105.6 だから全体の2.3%程度
    で10月5日より全て復旧だから影響だいたい9月だけで9月も最低保証賃料があるし年影響で考えると
    実質2.3%/12か月の(100%ー66.5%)=33.5%で0.065%ぐらい
    というふうに考えると
    あまりに細かいことなんで月次発表にまとめて発表が妥当なんじゃない?。
    良い例えが思い浮かばないけど外食銘柄が店舗改装に伴う閉店とかを都度IRじゃなくて月次売上IRにまとめて発表しているのと同じようなものかなあ。

    発電量をリアルタイムで監視とかいう話もありますが監視するにはその設備もいるだろうし、リアルタイムで対応する人件費もかかるだろうしで費用対効果考えるとある程度割り切りも必要かと。

  • >>No. 604

    タカラからの案件は優先交渉権付きが21件で開発物件が15件、既存が6件。
    少ない?
    27物件が目先+21件されるわけだし。
    但し目先組み入れられると思われる6件は渋谷宇田川町PJと TA湘南鵠沼海岸は良いとして
    他はどうなんでしょ。

    PAG経由は優先交渉権がつかないから条件的に特に有利さはないかな。

    とりあえず優先交渉権付き21物件が目先組み入れられるわけだしその中身を吟味すべき。

  • 上場すぐの下落とか年初来安値:87,400円までの下落とかは急すぎる下落後はリバウンドしてるけどなだらかに下落している傾向にあると思う。これは真実でしょ。現実というか。
    で、どこまで下落するか、どこで反発するかが大事なのでは。

    税金の関係で1期分だけ高い分配金をもとに利回り計算して買いあおったり、割引券であるのを伏せて分配金に加算して利回り計算して買いあおったりは良くないと思う。

    上場時に示されている成長戦略とかがあまり出てこないけどどうなの?。増資自体が好材料かどうかは考え方次第かもしれないが、組み入れられる予定の物件自体は良さそうでしょ。

  • 2月8月分配REIT 2018年7月27日始値 2018年10月5日終値 騰落率
    タカラレーベン不動産投資法人 92,000 88,400 96.09%
    ザイマックス・リート投資法人 114,300 112,300 98.25%
    Oneリート投資法人 256,300 240,500 93.84%
    GLP投資法人 118,000 110,500 93.64%
    ラサールロジポート投資法人 108,500 103,600 95.48%
    森トラスト・ホテルリート投資法人 152,900 139,800 91.43%
    三菱地所物流リート投資法人 268,800 245,700 91.41%
    福岡リート投資法人 173,900 171,500 98.62%
    オリックス不動産投資法人 173,500 174,300 100.46%
    日本アコモデーションファンド投資法人 524,000 506,000 96.56%

    タカラレーベン不動産投資法人だけが売られているわけではなく、REIT全般が売られている
    ・・・まあ少しだけ。でタカラレーベン不動産投資法人はその中でも下げが少なめの部類。
    市場評価は掲示板での批評ほど悪くない・・・というか最初から材料もろもろ織り込みが進んでて投資口価格の変動が少ないのかも。
    日銀が買い支えてくれるとこは底堅く、日銀が買い支えないけどアクティブ系毎月分配型投資信託に組み入れられていたようなところは下落が比較的大きく、機関投資家が手を出しにくいところは逆に落ち込みが少ないって感じでしょうか?

  • >>No. 594

    >こういうレベルの低い人が多いと、ファンドやスポンサーの人は楽でいいですね
    こういうレベルの低い人が多くないから公募価格割れなんだよと思っている人が多いということなんでしょうかね。
    あるいは投資家のレベル高くても低くてもファンドやスポンサーの人の仕事は大変さは変わらないということかな。

    格付けが無いので日銀買ってくれないし分配金支払いの実績回数少ないからさほど評価も定まってない&規模小さくて流動性低いので機関投資家は買いづらい。
    個人投資家が主になるけど、格付け高い上位REITを買う個人投資家よりも格付け無いような弱小下位REIT買う個人投資家のレベルが一概に低いわけでもないかな。
    まあ他を考慮せず単純に利回り高いほうが買いという判断をするのはレベル低いが。
    ここよりインヴィンシブル投資法人が利回り高いしインヴィンシブル投資法人のほうが買いと単純に考えるのは・・・。改めて考えればリスクに見合う利回り以上なら買い。期待利回りは周りの情勢とかでも変わるし、同レベルREITとの相対位置でも変わる。
    よくよく考えればスポンサーが弱い、物件が古い、地方物件が多いという気分的な感想多くて実際に同程度の格付けのスポンサーのREITと利回り比較とか同様のポートフォリオのREITと比較とかしないで買いだの売りだの判断するのはおかしい。
    REIT平均より利回り高い=買い・・・レベル低い人の判断→偏った買いあおり意見
    ・・・と一蹴するはたやすいけど、こう考える人がどの程度いるかを考えるほうが大事かな。

  • 2018年7月30日 の社長の話
    タカラレーベンのパイプラインが500億円ほどあり、1000億円ぐらいまで外部成長できると確信した。その後はスポンサーを含め全員で努力して早期に1500億円まで拡大できる。
    ・・・
    今後のパイプラインは住宅やホテルをメインにしている
    ・・・
    64,370百万円の国内不動産信託受益権の取得完了してるから
    極近いうちに400億円増資し、早々に第二弾の500億円増資し住宅やホテルをメインに組み入れるということか。いつ頃なんだろ?。規模拡大自体は良いことかな。まあ分配金の増減次第でしょうが。

    2018年8月稼働率は7月から0.1%ダウンだけど96.9%と好調を維持・・・まあ1か月だけでは良いとも悪いとも言えないか。

  • >>No. 589

    SMBC日興証券株式会社→証券業務に係る一時保有のため
    三井住友アセットマネジメント株式会社→純投資(投資収益性を重視して行う投資)

    SMBC日興証券  5.09% →  0.05%
    三井住友アセットマネジメント 0.00% →  0.86%

    第4【提出者及び共同保有者に関する総括表】
    三井住友アセットマネジメント
    株券等保有割合(%)5.09 →0.86

    日興証券はオーバーアロットメントによる借り入れ分を返済しただけ。
    で三井住友アセットマネジメントは?。
    オーバーアロットメントによる借り入れ分を返済の一環で関係しているということでしょうか。

  • 提出日時H30.09.07 13:33の
    変更報告書(特例対象株券等) で
    変更報告書提出事由】
    株券等保有割合の1%以上の減少、単体株券等保有割合の1%以上の減少、共同保有者の減少


    三井住友アセットマネジメント株式会社
    保有目的:純投資(投資収益性を重視して行う投資)
    株券等保有割合(%)5.09 →0.86

    これってなんでしたっけ?三井住友アセットマネジメントは売り抜けて儲けたの?

  • 2018 年 8 月期(第 1 期):1 口当たり予想当期純利益 26 円
    2019 年 2 月期(第 2 期):1 口当たり予想当期純利益 3,225 円
    2019 年 8 月期(第 3 期):1 口当たり予想当期純利益 2,905 円

    利回りの計算は、(2 期+3 期の予想分配金)/投資口単価 で計算している人多いようだが
    妥当なのだろうか。
    第 1 期は26 円と低いが初期特有のイレギュラーな数字だから除外で良い。
    仮に4期26円予想とか3期ごと周期的に分配金が下がる見込みなら利回りの計算に入れるべき。
    となると第 1 期はイレギュラーな数字だから除外という理屈が正しいなら
    2 期はイレギュラーな数字じゃないの?、3 期はイレギュラーな数字じゃないの?という検証が必要なのでは。
    2 期と3期の違いは公租公課が主のようだが、公租公課は固定資産税及び都市計画税とかを指しているんですよね。で固定資産税及び都市計画税は固定資産の評価額に固定の%を掛け算して決まるものだから半年程度でアップダウンするようなものではない。
    ということは課税の開始時期とかの関係で3期のほうが多額になっているという理解でOK?。
    2期から3期は320円分配金減る。4期も320円分配金減るのか?。
    となると4期は他の条件が変わらないなら予想分配金は2585円。
    3期から公租公課が増えないなら予想分配金は2,905 円を見込むのが妥当か。
    いずれにせよ2 期はイレギュラーな数字であるようなので予想利回り計算で使うのは不適当では?

  • >>No. 578

    タカラレーベン不動産投資法人のヤマダ電機優待券の有効期限は半年。
    ちなみにヤマダ電機そのものの優待券も有効期限は半年。
    ヤマダ電機そのものの優待券との併用は「ヤマダ電機グループが発行する他の優待券や割引券との併用はできません。」とあるので不可能でしょう。「お買い物優待券」だし。

    まあヤマダ電機でも食料品とかも売っている店舗があるから使おうと思えば使えるけど
    「税込み合計金額1,000円以上となる場合につき、購入金額1,000円ごとに1枚(500円)の優待券が利用可能です」だから最大でも半額割引券。食料品とかならドン・キホーテとかのほうが安い場合多いし。

  • >>No. 571

    ヤマダ電機の優待券は「1回の購入金額(1枚の伝票又はレシートに記載の金額)が、税込み合計金額1,000円以上となる場合につき、購入金額1,000円ごとに1枚(500円)の優待券が利用可能です。」とあるので
    割引券相当のもの。
    使い勝手はあまりよくないので分配金と同列に評価し利回りに合算するのは無理があるのでは。
    一度に5枚までの制限もあるし、半年ごとにヤマダ電機で5000円以上の買い物・・・使うの骨が折れそうな感じがする。

  • >>No. 572

    2018 年 7 月 27 日 IRに
    2018 年 8 月期(第 1 期)末の LTV は 50.1%程度、2019 年 2 月期(第 2 期) 末の LTV は 49.0%程度、2019 年 8 月期(第 3 期)末の LTV は 49.0%程度 となる見込みです。
    とあるので
    今のところ、ぎりぎりLTV 50%は切る予定なのでは?

  • 受け渡し期日9月6日の投資口売出し(オーバーアロットメントによる売出し(2,333 口))に対する第三者割当による新投資口発行(2,333 口)なんだから、新たな売り圧力(2,333 口)にはならない。乱暴に言うと売建を買埋したみたいな感じでしょ?。

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