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投稿コメント一覧 (686コメント)

  • ここまで上昇してやっと他社レベルのPERなので、これから先は
    プリマが引き続き業績が改善すると予想するかで判断することで、

    単純に売り時と信用取引まで使って売るのもどうかと思う。
    (燃料が必要なため個人の判断で取引してほしいが)

    仮に先日の東海東京証券のレポートでここまで上昇したとしたら
    よほどアナリストのカバーがないことになりますね。
    (通常は相場に影響を与えない会社だけに)

  • >>No. 597

    お祭りになるかと思いきや、開始前に大量の売りが入ってきたので、このような
    推移になりました。とはいえ、最後に上昇したようにまだ集めたい人たちがいるのでしょう。

  • No.597

    やはり

    2017/06/19 08:10

    お祭り会場になる模様

  • ストップ高はないかもしれませんが、徐々に上昇して欲しいです。でもたぶん無理でしょう。
    打ち上げ花火のような上昇は遠慮してほしいです。

  • 豆腐の自動化ラインの長さと言い」、自動でマーボ豆腐の大きさに加工する技術と言い 他社が追いつくのは結構時間が掛かるというよりも、先に劣勢に追い込まれそうな感じを受けました。

    業務用はあまり儲からないかもしれませんが、工場の稼働率を上げる上では重要です。加工コストが低いので、若干材料にコストを掛ける余裕がありそうです。

  • ストップ高は別にして、売買はにぎわうかもしれません。
    継続して買いあがって欲しいですが、ここにそれを期待するのも
    難しいか?

    本格的に評価されるのは関東に進出してきたらでしょう。

  • ところで、大暴落をどこまで予想しています?
    そこまでおっしゃるのならば見解はお持ちでしょう。

    個人で現物で保有していて特別な才能が必要です?
    日々忙しく売買していれば当然、センスなり瞬発なりがないと
    いけないし、信用売買を主体としていたら日々情報の収集を
    していないとそれこそ丸焦げになるでしょう。

    上がり続ける株も無いわけで、私もどこかでおりますが、
    急ぎでもないし、素人目で見る限りでは単純にどこかの
    機関が集めているだけのようにも思えてきます。
    1年のチャートがきれいな右肩上がりのため、そのように
    思えます。

  • >>No. 491

    業績だけでいえば当面下げるのが予想されますが、何故か上昇しています。

    敢えて立ち向かうのかいったん様子を見てから動く方向に向かうのもよし。
    小型株の売り方は(業績だけでなく・信用関係まで)よほど調べ上げていないと持っていかれるように丸焦げになりかねません。
    多分に理屈だけで方向が決まるわけでないことを理解していないことが。以下省略。

    勿論、丸焦げになる自由を否定するような野暮なことは言いません。(上昇には燃料が必要ですから)
    存分に楽しんでもらえればと思います。

  • >>No. 488

    素晴らしいセンスの持ち主です。

  • 【地銀の融資事情】
    昨今の地銀のアパートローンへの融資はかなり積極的になっています。
    http://www.nikkei.com/article/DGXLASGC24H0M_U6A320C1EE8000/

    これも当たり前なわけでして、

    相続税の改定に伴い節税方法を模索する地主
    チャンスと見て積極的に営業に走るハウスメーカーの営業部隊
    (建築時の利益は30%前後ですが、管理では10%まで取れません)
    名古屋金利や埼玉金利に代表される、厳しい凌ぎを強いられる地銀・信金
    (オーバーバンキングに加えて融資事情が厳しいということも本質的な問題ですが)
    業界の調和等の動きを全くしようとしない国交省(省エネ住宅のことしか頭にない)

    これらの現象がクロスすると上記のような事情になり、需要を無視した融資が
    まかり通ったりします。
    (仲間内で話題になった記事ですが)
    http://www.rakumachi.jp/news/column/205470

    補足だけしておきますと、AD300とは、広告料3か月分を意味しています。(本文の内容からは仲介業者の取り分だけのようです。管理会社がAD100を取るので、実質は4か月のコストを掛けて、入居者を奪い合うことになります)私も最後の一人はフリーレントを1か月つけてくれと管理会社から提案がありましたが、この記事を読んで納得しているありさまです。(笑)

    注:仲介手数料は大家+申込者の金額の上限が1か月+消費税となっていますので、広告料の名目で法律の
      抜け道をくぐるわけです。とはいえ、今後ネット仲介が本格的に始まり、仲介手数料の価格破壊が起きますとまた、違った現象になるでしょう。(家電一式無料進呈・引っ越し費用大家持ちとか本当に出てきそうです)

    私の募集は AD150(仲介AD100+管理AD50)で、新築物件を1か月で入居者を集めました。こんなことになっていたとは。但し、賃貸保証会社の保証対象外の法人経由の申し込みが(敷金・礼金各2か月)で1件あったため資金面で困ることもなかったのですが。

    私の融資ですが、横浜の新築APの融資はY千代銀行横浜●●支店から97%の融資を期間30年で受けて(ちなみに木造の法廷耐用年数は22年なので、ここでも地銀の融資がかなり緩くなっているのがわかると思います。思いっきり担保割れしているのですが、どうなのでしょうか? 評価70% 融資97%) まあ、2棟経営させて頂いているので、当然次は実績が伴わないといくら地銀・信金でも土俵に乗らないわけで、日々猛勉強中です。(笑) とはいえ、生まれ故郷の埼★県某市で賃貸経営をしたいとは思いませんね。小さい時から厳しい賃貸事情は肌感覚で分かっていますから。

    余談ですが、同じような新築APが(横浜市内で)乱立しているのを見ているので、
    1)ロフトを梯子から階段に変更(階段下は物入れにもなっている)
    2)無料インタネット設備の導入(無線・有線対応)
    3)アクセントクロスの採用
      →但し、連絡ミスで非採用(通常の白のクロス)
    4)更新手数料の大家の取り分(0.5か月)を廃止
      更新時事務手数料を0.5か月と表記
    の対策を採用していました。尚、1棟目の川崎市中原区のマンションは特に対策はしておりません。
    (立地がいいので、家賃設定を間違えなければお客様集めには問題はありません)
    →2棟目と建物のレベルが違うので、対策のしようが無いといっても過言ではありません
     (宅配BOX・オートロック・画面付きインターフォン・無料インターネット・独立洗面台・2口コンロ・追い炊き機能・室内洗濯機置き場・防音サッシ採用・エアコン・最寄駅より徒歩10分(平坦)・デザイナーズ仕様・断熱材の採用[省エネ基準法の対象建築物のため]・専有面積25平米以上[川崎市のマンション規制を回避するため])

    とは言え、ライバルは少ない方がいいので、ハウスメーカー系の融資が閉まると個人的には助かります。
    (ハウスメーカーが搾取していると言うことは注文主が儲かっていないとも言えるので、経営状況をこまめにチェックすれば自然と融資は閉まるでしょう。Lオパレスのように集団訴訟になる前に気が付いて欲しいですね)

  • やはり踏み上げ開始?

    じわじわ締め上げるように買い上げているだけに、しばらく続きそうです。

  • 売り方がかなり多くなりましたが、来月の1Qで業績が引き続き好調であったりすると
    強烈な巻き戻しが発生したりして?

  • 【ワンセグは受信設備か】

    さいたま地裁では NG
    http://www.nikkei.com/article/DGXLASDG26H7E_W6A820C1000000/
    水戸地裁では OK
    http://www.asahi.com/articles/ASK5T5Q3BK5TUJHB00N.html

    この影響かわかりませんが、海外製の「ワンセグを搭載していないスマホ」がよく売れています。(笑)
    iP★oneがよく売れていますが、N○Kのこのような姿勢も後押ししている可能性があります。
    実際のところ、そうでなくても持ちが悪いのに、ワンセグの視聴までしてどうするのだろうとは思います。

  • 久々に強烈な踏み上げ相場が見られそう
    売り方、どれだけ耐えられるだろう??

  • >>No. 3821

    【Re:改名】

    あまりにも文字が長いため、口座の解約の準備を進めていたところなので、行名が変更になる前に
    解約できるように引き落とし口座の変更等をすすめていたいです。(笑)

    余談ですが、M菱を除外する選択肢もあると思うのですが、気のせいか文字が長いことを理由に
    アルファベットも外して結局
     M菱銀行
    とするのでは? と予想しておきます。余談ですが、あの窓口の異様な混雑はまじめに解消した
    方がいいように感じています。(Rそな銀行の窓口との差があまりにも大きすぎて、以下省略)

  • >>No. 3819

    【Re:インターネット保険窓販】

    規模のメリットを生かすには、窓販も取り入れないといけないためでは?
    ネット専用商品をそのまま卸すのかはわかりませんが、たぶん手数料で
    意見の一致を得たので商品を提供することになったのでしょう。

    余計なことですが、日本勢は金融の分野では外資の参入を受けて立つ
    立場になることが多いですが、何とかならないものでしょうか?

  • 地味だけど、増配しました。
    http://pdf.irpocket.com/C2281/wReJ/NANN/hOjX.pdf

    期待していなかっただけにうれしいものです。
    株価が反応するかは不明。

  • >>No. 3958

    【Re^2:相続税対策のためのアパート入門】

    例えはよくないですが、P店が新規に出店して資金力にものを言わせて従来からあるP店から根こそぎ客を取っていく感じでしょうか? 実際は、ハウスメーカーは建築費用を回収した時点で終わりなのですが、販売ツールとしてサブリースを用意しています。(建築主に借金をさせて、金融機関から現金を回収するビジネスモデルです。一般の住宅も資金回収のモデルは同じですが、アパートの場合は管理でも商売になるので、儲けは住宅の比ではありません)

    川崎市でも小田急線沿線(大学が多い沿線でもあります)は中古の放出(売り出し)が多いですね。相続で受けて現金化(相続税は10か月後には払わないといけませんから)や税金は払えたものの修繕費用まではなくて売り出しとかがかなり目につきます。

    個人的には大きめの新築は都銀の承認が下りずに、節税路線に転換すべく物件を見ていて上記のような状況を認識した次第です。(現在保有している物件は南武線沿線でお客様には困らない某所です。都心への移動は楽に1時間を切ります)昨日とある中古物件に買い付けを出してO銀行に打診中です。修繕のレベルが高いのと、ハウスメーカー系の軽量鉄骨のため、躯体がしっかりしているのも購入動機になっています。(買えるレベルまで値段が下がってくれば当然検討します)物件調査であまりに見事に再生しているので、満額で買い付けを出しました。この沿線ではもっとも激戦区(近隣に比べて露骨に家賃が下がっている)ですが、あえて挑戦することにしました。(勿論、2棟が新築でお客様集めに困らないところに保有して楽をしているのもあります)

    今のところ、女性をターゲットにすべくいくつか差別化を検討中です。(と言って、5/6の入居のため購入しても、すでに採算ラインに入っているため苦労はすぐには来ませんが)

    以下の要素がないと勝ち抜けませんね
    ・建築・不動産(売買・仲介・管理・リフォーム)・入居者心理に関する全般的な知識
    ・税務・法務・建築基準法等の基礎知識
    ・コミュニケーション能力(ネット時代とは思えないほど会話は必要です)
     →今、管理委託している2社はメールが主体なので助かっていますが、FAXは勘弁してほしいです
    ・融資に関する情報、経済に関する情報(現在マイナス金利で資金がじゃぶじゃぶとか)

    P.S.自分に合っているのか、最近はバーチャル(株)からリアル(不動産)に運用の主体が変化しています。株式はそれでも4/20に振替納税で○百万程度納税予定ですからがんばってはいると思っています。(笑)

  • 【相続税対策のためのアパート入門】

    と言って、ここで詳細を語るのが目的ではなく、一つの政策がどのように実態経済に反映するかの
    お話です。(個人の視点での話題提供です)

    (前提条件)
    1)相続税の基礎控除が下がった
      5000万円+1000万円×相続人
      →3000万円+600万円×相続人
    2)N銀による量的緩和政策
      ついに、マイナス金利に突入
    3)国内に優良な貸出が不足している
    4)東京オリンピックの開催もあり首都圏を中心に建築・不動産業界が活況

    お話として、ハウスメーカー系(L社・DK社・DW社・S社etc)が相続税の改定の機会をビジネスチャンスと捉えて、地主さんを中心に営業をかなりかけています。(S友林業が池袋で地主さん相手に相続税対策セミナーを開催していたのはびっくりしました!)
    →神奈川県はあまりに供給が過剰になり、空室率が埼★県よりも上回っているとか?
     (やはり、田んぼと畑しかないところにアパートを建築する地主さんは少なくなっています)

    神奈川県で賃貸経営しているAir_spotですが、流石に影響を受けています。
    1)敷金・礼金が過去の遺物と化している
      →学生や若い社会人の主戦場の家賃(5万円~6万円)の供給が異様に多く、
       どの管理会社と組むかで稼働率・空室率が決まると言っても過言ではない
    2)築5年目の家賃設定で、事業を開始したものの、ライバル多数で、はや3年目で
      家賃の引き下げの提案を受ける始末。(今のところ、+αが多いので差別化で回避している)
    3)神奈川県も相模原市の例では、A大学が都心回帰で、キャンバスを移転して大量の空室
      を生んでいる(これは、千葉県などにもある現象ですが、都心にアパートを建築しても
      採算が合わないケースが多く悩ましいところです)まあ、八王子市のようにかなりの大学が
      移転して賃貸経営が崩壊している地区もあるので、まだ横浜市や川崎市はいいのかもしれません。
      (K大学やY国立大学が地元でもあり移転するとは考えにくいし、大学を経営するための大きな
      土地を横浜市内に新たに確保できるとは思えない)

    個人的な報告はこのあたりして本題ですが(笑)、地銀・信用金庫を中心に貸し出し金利をかなり引き下げて
    このビックチャンスに参戦中です。

    (ここに記載した金利はあくまでもイメージです:笑)
    都内信用金庫S 1%後半
    首都圏大手地銀A 0.8%前後
    首都圏地銀B 1.5%~
    →2棟目(横浜市)でもう少し高い金利でお世話になっています
    首都圏最大手地銀C 地主相手では楽に1%を切ります
    →借りる寸前でしたが、縁がありませんでした。(1%前後の提案でした。地主ではないので)
    都市銀行D 1%前後 (但し、収益還元法で評価するため融資金額が伸びる)
    →1棟目(川崎市)で3年前にかなり高い金利(1%後半)でお世話になっています
    静岡県地銀A 3.3%(笑) 但し、築古にも融資を出します
    →上記の地銀Aの借り換えのターゲットになっており、半分ほど借り換えられているとか?
    静岡県地銀B 4.5% マイペースですが、融資承認が最速3日のため、それなりの需要が
    あるようです。(最近はおなか一杯との噂もありますが、マイペースです)

    問題は、ハウスメーカー系で地主が借主なので、1%を切る融資を引くことができるのですが、
    あくまでも建築のプロであって、賃貸経営に関しては素人に毛が生えたくらいなので、パンク
    (事業の失敗)することが多くあり現在問題になっています。(金融庁が査察に入っているのは
    上記の事情でバブルなのに、銀行に当事者意識が薄く、貸出後のチェックが甘いとみているためです)

    私への影響ですが、個人的には3棟目の融資手法を上記の都市銀行Dで検討中です。
    →NGの場合は最大手地銀(Y銀行K支店のHさん)になる予定です。(1%前後の予定)
     個人で所有するのは税金の都合で、不可能な規模なので、新設法人で1億円以上の融資を
     引っ張るにはどのような手法があるか? といった点を自行の審査部相手に(支店長を含めて)
     対策を練っているとのことです。

    余談ですが、不動産セミナー後の懇親会用にマイ名刺を作成して発注しました。個人的には2棟とも満室のため、退去がでるまではキャッシュマシンを満喫することになります。(給与の手取りの2倍以上です。但しボーナスは当然ないので、年収では若干上回る程度です)しばらく、税金との戦いです。(株式の譲渡税【
    4月 振込納税のため】・固定資産税【5月 川崎市】)

  • >>No. 3816

    【Re^3:(また)地銀の経営統合】

    地銀同士の合併は珍しくなくなってきましたが、それにしても多いですね。
    K西Aーバンもどこに向かうのやら?

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