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投稿コメント一覧 (898コメント)

  • たまに上昇するとすぐに本領発揮!
    撤退を決断する時にきている

  • 一見さんお断りのところが多いので、提携銀行が機能しなくなるのはやはり厳しい現実でしょう。
    建物の価格8000~9000万円に対して2000万円以上の自己資金の要求があったら買え
    る人は限られてきます。

    年収は急には変わらないですが、買える人は(特にTATERUの顧客は)激減すると考えるのが
    自然ではないでしょうか?

    つまり、売上減少⇒利益??

    今までは成長期待で株が評価されてきましたが、現状の株価があらわしているように300円割れ
    がやはり評価としては現実的でしょう。

    どちらにしても2月の決算公表時には来期の予想も出しますから、そこで株価の評価も変わる可能
    性があるでしょう。今期予算が赤字転落なら配当・優待は見直し必須です。

  • 何とくなくだけど、妄想と現実が混在しているのでは?

    現状から売上・固定費・利益・売却損を組み立てると赤字にしかならないので、
    多分現実逃避の最終形なのだと思います。

    妄想している内はいいけど、掲示板で連呼するようだと主治医を探さないと
    やばいですね。

  • 22年融資に耐えられる現金を出せるのであれば(3000万円ほど)、金融機関は
    楽に探せると思います。

    30年融資以上をご希望であれば、販売価格が下がるのを待ちましょう。

    1億円以上の金融資産をお持ちであれば、大手地銀でも都市銀行でもお好きな銀行に
    持ち込んでください。(話は聞いてくれると思います)

  • 【EB債 華麗なる復活】

    あまりうれしくもないが、SBI証券発行のEB債(他社株転換条項付債券)を見かけたので紹介します。

    対象銘柄 LINE

     利回り 5.7%
     早期償還条件 当初価格×1.05
     期間 1年半
     ノックイン判定水準 当初価格×0.7
     ノックインに到達した場合
       1)償還時にノックイン価格を上回れば 額面価格で償還
       2)ノックイン価格以下で償還 当初価格でLINEに転換して返済
         →この場合にLINEの下げ幅をそのまま被る

    発行体は再引き受け先に転売するかどこかに70%で買う権利を引き受けて貰うことで、利鞘を確保
    することになる。

  • 家賃保証(最初の入居まで)があるから強気の家賃設定のようであるが、2回り目から厳しいと思う。(笑)
    空室の長期は

    ●強気の家賃設定
    ●広告費を出していない

    こんなところと思う。販売価格に影響するので、オーナーが悟るまでは強気の家賃設定で
    押し切ると思う。

  • 顧客が改ざんしたデータをUPしたら確かにおしまいですね。(笑)

  • 金融機関の審査は稟議書での審査が現役と聞いているので、どうなのでしょう?
    大手都銀はソフトがリリースすれば住宅ローンなみに審査が簡易化するかもしれないが。

    スルガ銀行が3日で本審査を終わらせていたが、仮に以下のような項目を入力すると
    自動で仮審査を行い、合格したものだけを回していたのでしょう。
     金融資産 ●●●●万円
     年収 ●●●万円
     融資残高 ▲▲▲万円
     家族構成 妻・子供2人 (固定費 450万円)
     物件情報(収益性・積算評価)
     以下省略

    ブロックチェーンまでしなくても(審査の自動化だけなら)IBMのワトソンで充分なのではと思いますけどね。

  • 自社営業が顧客データに関与するとデータ改ざんと言われるから、ついでにシステム化して
    金融機関へのデータ提出までブロックチェーン化をします。と言うことなのでしょう。

    ●地銀・信金の融資担当者がこのシステムに現状でついていけるかは疑問
    ●紙とFAXと電話でのやり取りしかしない融資担当者も現役ばりばりなのだが、これで大丈夫か?
     →対応していないので郵送するか持参しろと言いかねない

    システムとしてはあるべき姿であるが、金融機関に総スカンをくらうような気がするが、現場の声は
    届いているのだろうか?

    ●地銀・信金では個人ではメールアドレスを付与されていないのか支店単位になっており、尚且つ
     ダウンロード方式はプログラムで防御するし、容量も3MBくらいが標準で、顧客資料を送付する
     のが凄く大変(過去に8回に分けて送付したことがある) 圧縮ファイルもマイナーなものを送付
     すると開けないとクレームが来る

  • >今年も、
    >厳しいスタートようだね!!
    >だが、年末20000円、
    >4月~6月、19000円と予測されている!!
    >4月の新体制の頃には、100円を越えているだろう!!
    >耐えて、がんばろう!!

    添削するとこんな感じか?

  • 場合によっては3部もありうる

  • ここのアパートを購入してくれるオーナーが激減したらこの会社終わりだろう。
    リスク管理以前に問題商品を販売していることを認識すべし。

  • 所謂 デットクロスですが、TATERUの場合は35年融資でも10年より前にデットクロス
    が来ないですか?

    でっとくろす:銀行への支払いは 元金返済+利子 ですが、元金返済は経費として認められないので、
           元金返済が増えていくことで税金が増えて、ある地点で収支が赤字になる現象

    大雑把な例
      収入 500万円
      銀行返済 380万円(元金 150万円 利子 230万円)
      経費 90万円
      収支 30万円
      税金(税率20%で計算) 
        建物の減価償却 200万円 と想定
        500万円ー200万円ー230万円ー90万円=△20万円
        不動産に関する税金 0円

    返済が進行した後(大規模修繕は考慮せず)
     収入 420万円(家賃下落を考慮)
      銀行返済 380万円(元金 230万円 利子 150万円)
      経費 60万円
      収支 △20万円
      税金(税率20%で計算) 
        建物の減価償却が切れたので0
        420万円ー150万円ー60万円=210万円
        不動産所得 145万円(青色申告控除65万円を控除後)
        税金 29万円 (他の収入次第なのであくまでも計算上)

  • 最近は融資返済年齢の上限を下げるケースが増えているので
     50~60代に期待するのは酷だと思う。

    某ノンバンク 81才⇒75才
    首都圏大手地銀 新築木造は30年の融資を出していたが、経済耐用年数を考慮して劣化対策等級を取得しても
            22年までに変更
    某ノンバンク2 持込む不動産業者を選別
            ⇒TATERUは当面厳しいと思う

  • 補足ありがとうございます。

    法定耐用年数(軽量鉄骨19年 木造22年 重量鉄骨34年 RC 47年)
    をベースに融資期間を決めるが、これを越えるにはやはりそれなりの理由は必要に
    なってきます。
     例)建築士に建物の状態をチェックされてレポートを取得する
     例)劣化対策等級を取得(新築木造)
     例)中古の場合は外壁のリフォーム・設備の更新の履歴を提示

  • 損益分岐点を考えると売上2割減で赤字転落が現実的でしょう。

    1/4まで売上が落ちれば壊滅的な赤字を出して、数期続けば利益余剰金が
    マイナスに転落をしかねない。

  • 西京銀行が気概がある銀行であれば35年融資を継続すると思うが、通常は金融庁を
    忖度して審査を見直すと思うが、22年よりも短くはしないとは思う。

    東京でも急に
     年収1500万円~
     金融資産5000万円~
     返済上限年齢 75才
     一見さんお断り
    とか制約をつけるところが増えているので、何らかの制約はしてくるでしょう。
    勿論、22年よりも長くするにはそれなりの理由を用意しておかなければならない。

    TATERUの場合は、リーマンや公務員が多いと思うので、西京銀行に変わる金融機関を
    探せるかが再生のポイントとなると思うが、少なくとも私は思い浮かばない。
    では、物件(7000万円~1億円程度)に対して自己資金(2割+諸費用【7%】)を
    用意できる人がどれだけいるかと言うと厳しいでしょう。

  • 一瞬、見た瞬間に 債務超過かと勘違いしたくらいに凄い。

    在庫の不動産の評価損とか考えると実質は債務超過なのだろう。

    TATERUが辿るとすると、在庫の土地やアパートの評価が『購入時の時価』で評価されるのに対して
    実売時価が7割~8割 であった場合に現金化すると… 以下省略。

    のパターンだろう。嗚呼。

  • (埋もれていたので復活させておこう)
    融資期間35年に拘って融資紹介をしているのかがわかると思う。

    私が仮定で計算して
     物件価格の0.62%
       になるので、仮定の条件(稼働率95%)が崩れたら持ち出しになるのも想像がつくと思う。

    家賃 100
    返済  67.3
    空室   5
    経費  18 (固定資産税・管理委託費用・税理士費用他)

    残り  9.7

    (満室時想定)家賃が物件価格の6.42%でしたので、残り(税引き前利益)は物件価格の0.62%
    となる。

    買う側の対策は物件価格を安く買うか返済金額を落とすしかないことがわかると思う。
    ちなみに、西京銀行の融資条件は35年になっているが、法定耐用年数に合わせると
    22年なので、返済比率が92.55%となり、パンクするのが分かると思う。
    ⇒このあたりも詐欺であった可能性は否定できない(金融庁に指導されるのは目に見えている)

    検証するまでもなく、西京銀行が本来の融資条件(木造建築物に対して融資期間22年)に
    戻せば、新築区分マンションとなんら変わらない条件であることが露呈するので、商売としては
    終わりである。

    (融資期間22年の場合)
    家賃 100
    返済  92.6
    空室   5
    経費  18 (固定資産税・管理委託費用・税理士費用他)

    残り ▲15.6

    尚、TATERUは引き渡し時に満室保証は行っているが、サブリースは引き受けていない。
    (満室保証:新築引き渡し時に空室の部屋は入居者が決まるまで期限付きで家賃を保証する
    こと)

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