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投稿コメント一覧 (732コメント)

  • >>No. 160

    またもや、安売り広告だらけだ。

    これでは、情けない。

  • どうも、今年の各種協議・審議会では久喜市長の恣意的な協議・審議の誘導と制限等が
    散見され、久喜市には民主主義がなくなったとガッカリさせらた。

    来年は、市長・議会選挙の年だ。
    これ以上、協議・審議の恣意的な誘導と制限をさせる/受ける市長・議会は要らない。

    また、裏付けのない審議をし続けさせる/する市長・議会は要らない。

    来年は、久喜市民にとって最高な年となる様祈り、年末投稿とする。

  • >>No. 1216

    久喜市将来を真剣に考える真なる久喜市:市民参加推進員募集中

    本トピックは、市民間の活発なる論議のため存続をさせているものだ。
    市民間の活発なる論議が発生することに期待を寄せたい。

    どうも、今年の各種協議・審議会では久喜市長の恣意的な協議・審議の誘導と制限等が
    散見され、久喜市には民主主義がなくなったとガッカリさせらた。

    来年は、市長・議会選挙の年だ。
    これ以上、協議・審議の恣意的な誘導と制限をさせる/受ける市長・議会は要らない。

    来年は、久喜市民にとって最高な年となる様祈り、年末投稿とする。

  • >>No. 3953

    今回は他スレッド並び管理上げとする。(残念)

    >「久喜市が総合編18位、東京を除く全国編6位(埼玉県内1位)」と喜んでいるが、
     着実に人口は減少している。

    来年は、市長・議会選挙の年だ。

    こんな浮かれた市政から、将来到来する超少子高齢化社会や行政縮小時代への対処への
    道のりを付けるべきで、これら道のりを具体的に示すことができる様選挙結果としたい
    ものだ。

    来年は、久喜市民にとって最高な年となる様祈り、年末投稿とする。

  • 再掲:今回も他スレッド並び管理上げとする。(残念)

    NEW久喜トピック愛好家は大丈夫か?小生も心配です。
    NEW久喜トピック愛好家以前に久喜市民は大丈夫か?大いに心配だ。

    >「久喜市が総合編18位、東京を除く全国編6位(埼玉県内1位)」と喜んでいるが、
     着実に人口は減少している。

    来年は、市長・議会選挙の年だ。

    こんな浮かれた市政から、将来到来する超少子高齢化社会や行政縮小時代への対処への
    道のりを付けるべきで、これら道のりを具体的に示すことができる様選挙結果としたい
    ものだ。

  • 閲覧者各位

    来年が、今まで問題提起してきた諸問題を解消され、本来持っているべき各区分所有者の権利を
    獲得しましょう。

    特に、
    ・「管理組合」を区分所有法第3条団体を各区分所有者どうしで各区分所有者を認め合う程度の
     共有団体と認識改め、権利・義務や機能がないことを再確認し、管理規約から「管理組合」を
     排除し最適な管理者理事長や各区分所有者に変更させる。
    ・「管理組合」を共有団体に認識改め、管理者理事長と各区分所有者の間に金銭上の直接的関係
     性を確立させる。
    ・管理費等や駐車場利用料等利益等金銭財産を共有財産と認識改め、管理費余剰金や駐車場利用
     料等利益を毎決算時に持分割合に従い各区分所有者に返金・収取させ、修繕積立金については
     建替決議後に持分割合に従い各区分所有者に返金させる様、管理規約を変更させる。
    ・建替準備費用を含む解体費用を確保し、幽霊マンション化を回避させる。       等々
    を目指してください。

    因みに、管理組合(管理者理事長)が各区分所有者を民事提訴する程、区分所有者でもある管理
    者理事長の区分所有者としての権利が抑制されることになり、そろそろ、区分所有者の権利等を
    主人公としての話し合いでことを乗り切って頂きたい。

  • 関係各位

    来年は、製品品質に嘘を付かぬ様改心頂きたい。
    これ以上、日本の信頼性に傷を付けないで頂きたい。

    日本のISO9001審査認証の信頼性の回復を図って頂きたい。

    来年が日本の製品活動にとって良い年である様願うものである。

  • 《総合振興計画審査特別委員会?》

    本日、平成29年11月定例会最終日。

    ここで、審議・審査された「総合振興計画」には意味や意義があったのか?大いに疑問だ。

    総合振興計画:
    今後10年間の本市の進むべき方向性を示す市政運営の指針として、市民参加と協働を念頭に、
    本市の均衡ある発展と一体性を速やかに確立し、持続可能な発展が図れるよう将来を見据えた
    堅実な財政運営を目指す計画です。
    となっていながら、これを裏付け支える中期財政計画が存在しておらず、当該計画の実行性に
    は大いに疑問だ。

    つまり、総合・総括的計画と財政計画には何も両者間精査がなされておらず、内容の実行性や
    洗練性に欠けることになり、審査に値するものなのか?大いに疑問だ。

    でも、昨年度市民懇談会で市長自ら説明された「久喜市人口ビジョン・久喜市総合戦略」にも
    これを裏付け支える長期財政計画が存在しておらず、当該計画の実行性には大いに疑問だ。

    何時になったら、諸計画に完全性が確保できるのであろうか?

  • 久喜市将来を真剣に考える真なる久喜市:市民参加推進員募集中

    本トピックは、市民間の活発なる論議のため存続をさせているものだ。
    市民間の活発なる論議が発生することに期待を寄せたい。

    今回はあっさりと書き込むことにした。

  • 今回は他スレッド並び管理上げとする。(残念)

    「久喜市が総合編18位、東京を除く全国編6位(埼玉県内1位)」と喜んでいるが、
    着実に人口は減少している。

    少子化対策も大切ではあるが、そろそろ高齢化対策に目を向けるべきだ。

    この政策の切り替え時期を明確にしないと、高齢者多死時代と言う窮地に陥り人口
    総急減となるであろう。

    更に言えば、久喜市では少子化高齢化への医療体制の再構築に真剣さが欠け、特に
    救急医療体制には主体性がない。

  • >>No. 442

    再掲:今回も他スレッド並び管理上げとする。(残念)

    NEW久喜トピック愛好家は大丈夫か?小生も心配です。
    NEW久喜トピック愛好家以前に久喜市民は大丈夫か?大いに心配だ。

    「久喜市が総合編18位、東京を除く全国編6位(埼玉県内1位)」と喜んでいるが、
    着実に人口は減少している。

    少子化対策も大切ではあるが、そろそろ高齢化対策に目を向けるべきだ。

    この政策の切り替え時期を明確にしないと、高齢者多死時代と言う窮地に陥り人口
    総急減となるであろう。

  • 《区分所有法第62条の隠れた限界》

    先ずは、区分所有法第62条(建替え決議)
    ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で建物を取り壊し、かつ、当該
    建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに
     建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
    となっている。

    しかしながら、これには隠れた限界性がある。

    一般的に、中古マンション購入でも住宅ローンを利用されることがあり、利用に際し抵当権が設定
    されるものであるが、この抵当権があれば最終的に残る敷地にこの抵当権が残ることになり、建替
    資金を金融機関から調達する祭は借り入れに困難性が発生するものである。

    つまり、建替賛同者多数であってもこの抵当権が建替執行が困難になるもので、各区分所有者には
    注意を頂きたいものである。

    また、抵当権問題以前にも建替不賛同者資産買取り問題や容積率問題もある。

    前回書き込みで前者について書き込んだが、不賛同者は最大区分所有者の各五分の一程度居ること
    を鑑みると相当な買取費用の発生や買取後の管理費等の負担増となり、解体開始時期まで耐え得る
    かが問題となるものである。

    容積率問題では、大半のマンションは分譲会社都合での容積率を使い尽くされ余裕がないもので、
    新たな区分所有者の勧誘に困難性があり、再構築費用でも問題となるものである。

    更に言えば、大半のマンションでは建替準備費用を含む解体費用等を加味されていない「標準管理
    規約」を採用されているが、建替準備費用を含む解体費用等がないことが問題であることである。

  • 《携帯電話基地局の屋上賃貸事業の「管理組合」へ課税?》

    >更に、昨今過去の判例で管理組合(法人ではない)を恰も管理組合法人的に扱い、会計所有関係が
     合有・総有であるとの思考が蔓延し、一部の弁護士、管理会社(管理業務主任者)及びマンション
     管理士がこれら思考を押し付けているが、これらを鵜呑みにされない様注意が必須であるとも注意
     を受けた。

    この様な思考が国税庁にも感染し、携帯電話基地局の屋上賃貸事業を「管理組合」の収益事業と認定
    し「管理組合」へ課税せんとされたとの話がよく耳に入っている。

    これに対する相談書き込みにも、これらと同様な返信がなされているのも見ている。

    前に書き込んだ

    ●区分所有法第3条の「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」?

    区分所有法第3条(区分所有者の団体)の
    「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」は、区分
    所有者が区分所有関係に入ることをさしており、各マンション購入者が区分所有者として不動産
    登記をすれば区分所有関係に入ると言う自然的な構成で、新たな組織と言う構成が採用されると
    は言っていない。

    ●建物建替えとは、その前段に建物解体が必須である?!

    その建物に建替不賛同者の資産(建物や区分所有権の一部である修繕積立金等預託金)が残って
    いると建物解体はできない。
    要は、建替不賛同者資産の建替賛同者の買取りがなされても、建物は残り「管理組合」は解散が
    できないことから、分割請求性に寛容性がある「(狭義の)共有」が最適である。

    区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
    ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から
     生ずる利益を収取する。
    の共用部分から生ずる利益も共有であり、

    携帯電話基地局の屋上賃貸事業収益は、持分割合又は規約割合で各共有者に分配後、各共有者に課税
    することが正解となる。

    そろそろ、思考大展開をしないと余計な課税が掛かるものだ。

  • >>No. 168

    《区分所有法第62条第2項費用はどこから?》

    区分所有法第62条(建替え決議)
    ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で建物を取り壊し、かつ、当該
     建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに
     建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
    2 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
    一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
    二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
    三 前号に規定する費用の分担に関する事項
    四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
    となっている。

    一般的な「管理費」の定義は、
    ●分譲マンションの敷地や 建物の共用部分、共同で使用する施設や設備などの維持管理等に必要な
     経費のこと。 例えば、エレベーターの点検、共用部分清掃、管理員窓口業務、共用部分の光熱費
     などである。
    一般的な「修繕積立金」の定義は、
    ●分譲マンションで共用部分の大規模修繕のために長期修繕計画に従い積立てるもの。
    であることから、現在の管理費等=管理費+修繕積立金(「標準管理規約」第25条(管理費等))
    となっており、
    一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
    二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
    と言う概念・使途は存在しない。

    やはり、管理費と修繕積立金のみでの管理には限界があり、既存建物の解体費用を含む建替準備金
    も加え、
    一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
    二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
    に対応させるべきである。

    でも、一般的に言う「管理組合」と「建替組合」は別物で、建替決議前に建替準備金の歳出予算の
    計上・採択と専門委員会「建替検討委員会」(後の「建替組合」)の立ち上げをし、この歳出予算
    を以て「建替検討委員会」に当該検討を分離的にさせる仕組みを持った方が解り易いものだ。

  • 《「標準管理規約」修繕積立金の定義?》

    「標準管理規約」第28条(修繕積立金)
    ●管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金
    は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
    一一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
    二不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
    三敷地及び共用部分等の変更
    四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
    五その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
    となっている。

    一般的な「修繕積立金」の定義は、
    ●分譲マンションで共用部分の大規模修繕のために長期修繕計画に従い積立てるもの。
    であることから、
    一一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
    には一定の理解はできるが、他号については損害保険金や一時金の請求での対応となると考えると
    二不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
    三敷地及び共用部分等の変更
    も理解はできる。

    しかしながら、
    四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
    は別物であろう。
    なんせ、この使途を想定した根拠(管理者債権)は常時的に担保・準備されていない。

    やはり、管理費と修繕積立金のみでの管理には限界があり、既存建物の解体費用を含む建替準備金
    も加え、
    四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
    に対応させるべきである。

  • >>No. 164

    続続《国土交通省 住宅局 市街地建築課の神経状況は大丈夫か?》

    >「標準管理規約」第28条(修繕積立金):抜粋
    2 前項にかかわらず、(中略)(以下「建替え決議」という。)建物の建替えに係る計画又は
       設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理
      組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として修繕
       積立金を取り崩すことができる。

    で、この条文には無理がある。

    それは、「建替え決議」後と言っても建物は現存し必要な修繕も現存する。
    つまり、この条文では、その修繕費用は建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額で賄うこと
    になり資金不足に陥る危険性がある。まして、建替え不参加者の支払済管理費等を含む区分所有
    権は、建替手順では建替え参加者に買い取らせることが最優先となっており、、「建替え決議」
    後の修繕は建替え参加者の中で負担させるべきである。

    また、「管理組合」と「建替組合」はそもそも別目的で構成されるもので、「管理組合」資産を
    目的外流用では民法第251条(共有物の変更)
    ●各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
    が必須手続きとなるが、建替え不参加者は当然同意はできないものでこれまた無理な話である。

    「建替え決議」後の管理費等精算は、先ずは建替え参加者全員が建替え不参加者の支払済管理費
    等を含む区分所有権を金銭で買い上げ、ある程度の猶予を与え立ち退きを要求すると言う手続き
    となり、管理費等財産は建物解体後に持分割合又は規約割合で返金精算することとなる。

    でも、区分所有法第62条(建替え決議)
    ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、
     当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に
     新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
    から、区分所有者及び議決権の各五分の一程度の負担を建替え参加者全員ができるか大いに疑問
    である。

  • >>No. 165

    国土交通大臣 石井くんへ

    法務省からクレームが付き、
    同省同局内所管法律のマンションの建替え等の円滑化に関する法律との矛盾性がある
    「標準管理規約」は即刻廃棄すべきである。

    国家公務員は、
    国家公務員法第98条(法令及び上司の命令に従う義務並びに争議行為等の禁止)
    ●職員は、その職務を遂行するについて、法令に従い、且つ、上司の職務上の命令に
     忠実に従わなければならない。 
    となっており、区分所有法やマンションの建替え等の円滑化に関する法律等を蔑ろに
    する事業は同法同条違反である。

    更に言えば、区分所有法やマンションの建替え等の円滑化に関する法律等に抵触する
    「標準管理規約」漬けのマンション管理士や管理業務主任者を法令内容に従い再教育
    するべきである。

    これらに具体的な言動が執れないならば、しおらしくなれだ。

  • 経済産業大臣 世耕くんへ

    株式会社 神戸製鋼所
    三菱電線工業 株式会社
    東レハイブリッドコード 株式会社
    の出荷検査データ捏造事件に対し、そろそろ日本国政府としての根本的原因と
    その再発防止策のご提示をすべきである。

    更に言えば、国際問題化の懸念がある日本のISOMS第三者認証制度の信頼
    性の総失墜に対し、関係機関
    ・国際認定フォーラム(IAF)
    ・財団法人日本適合性認定協会(JAB)
    ・日本マネジメントシステム認証機関協議会(JACB)
    と共に、信頼性回復の具体策もご提示をすべきである。

    これらに具体的な言動が執れないならば、しおらしくなれだ。

  • 《マンション管理士・管理業務主任者は使えない?》

    >この書き込みは、先日法務省民事局)区分所有法担当官に意見申し上げた結果である。

    >国土交通省 住宅局 市街地建築課の「標準管理規約」には民法や区分所有法に抵触する条文が
     散見されハッキリ法を的確に普及させる公務員の所業ではなく、他省であることで無理ではある
    が「標準管理規約」の国民への開示を即刻停止させたいとのこと。

    で、マンション管理士・管理業務主任者はこの民法や区分所有法に抵触する「標準管理規約」漬け
    の者達で、この民法や区分所有法を理解されずに助言・業務執行をされたら区分所有者にとっては
    大変不幸なものだ。

    だから、管理費余剰金や各種使用料利益が何も意味・意義のない「管理組合」?の合有・総有的に
    搾取され、区分所有者は不利益を被っているのだ。

    故に、「マンション管理士・管理業務主任者は使えない」と考える方が妥当性があることになる。

    先に、《国土交通省 住宅局 市街地建築課の神経状況は大丈夫か?》を述べたが、
    国土交通省 土地・建設産業局 不動産業課の神経状況は大丈夫か?と述べたい気分だ。

  • >>No. 2315

    続続続《市民懇談会「市民との元気アップ懇談会」報告》

    >未だ議事録は公開されていない。
     スピード感覚のない行政は何れ久喜市を確実かつ着実に衰退させるものだ。

    ようやく、開催後約4ヶ月で開示された。
    議論が冷えてからの開示では、冷燗酒を飲まされるもの旨くはない。

    でも、市側反論には何も真剣さや質問との直接関係性がないもので、見直すと
    更に旨くない。市民の質問の意図を的確に捉える様頭を良くして頂きたい。

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