トップリート投資法人【8982】の掲示板 2015/04/29〜

今日は、荒い値動きでしたね。
おかげで儲けさせて頂きました。

3462が伸びましたね
2.62かけると1口当たり11000位トップリートが割安。今月は追加緩和あろだろうしまだまだ上がってくれそうです

「野村不動産マスターファンド投資法人とトップリート投資法人の合併／アイビー総研　関　大介」の記事が出ています。彼は、低水準の割引率の妥当性など、鑑定評価（≒NAV)の危うさを危惧してきています。これが揺らぐと、投資家はたまりませんね。

こんにちは
私も感想ですが、開示や会計に対する考え方、期待のあり方に関わる話かと思います。

私は若いころから旧（！）商法会計で育ったので、(会計的な意味で）保守的に考える癖がついています。

ここの株を買っている人は、個人から機関投資家まで様々でしょうが、過去のことも知らず、合併会計もよく知らない、いわば素人さんでも、投資先の状況を理解できるようにするという意味では、評価できる開示だったと思います。
会計士も、最近の逆風の中で甘い監査は出来ないという判断もあったでしょうが、会計原則の趣旨に沿った判断だったと思っています。合併を控えていれば、利害関係者はTOPだけでなく、NMFの株主も含まれますから。

私としては、MMFの開示にみえるような「心配することはないよ」というスタンスよりは、「こういうリスクがあり、きちんと計数化して示します」という姿勢を評価しています。計数化するプロセスの中で、将来見通しに関する前提が自ずから含まれますが、合併で消滅する会社としては「来年になったら結果を見てください」とは言えないので、良心的であり、かつ、TOPの財務責任者にとっては厳しい選択だったのかなと想像しています。

どうなるかは判りませんが、仮に分配金が減額される方向として、今期は予定通り出しますが、その結果、次期の分配金と合併交付金に影響します、という内容を、後出しされるよりはマシと思います。

私がNMFの株主だったら、合併比率になぜ影響しないのか、影響しないとしたらその前提は何か、習志野の物件の今後はどうするのか、色々問い詰めるところです(笑)。

N系(不動産会社）の楽観主義と、信託銀行系の（いい意味での）保守的な姿勢の差を興味深いと思って見ています。

>>107

104です。
　感想ですが（反論ではありません）。
　後発事象の注記は当然のことかと考えますが、決算数値の修正はいかがかと考えます。
　兆しであれば解約通知に関係なく減損損失を行えばいいし、
　通知が出たとしても損益に影響が出るのは1年後で決算期や当期に響くものではありません。
　　簿価ベースであれば気にはなりますが、開示されている時価ベースであれば相当切り下がっており、
　損益もですが、全体額からすれば影響は少ないかと思います。
　ですので、ある程度影響額は想定済（かつこの物件の昔からのごたごたは少なからずの人が知っています）のはずのため、解約通知はそれとして開示し、それを起因として遡及して決算をやり直す必要はなく（監査人と協議は必要かもしれませんが）、あえて6/10の公表を遅らせる必要はないのかと考えます。
　　そうなると「合併」を意識して、投資主に対して不利益な情報（必要な情報、投資主の保護以上に）
　を開示したとしか思えないのですが。

>>108

ご教授頂き有難うございます。やはり、思惑がらみの被害者だったのですね。ググってみると、不動産流動化の名のもとに各社が社有不動産を現金化していった時代のことを思い出しました。
新日鉄都市開発が、最近の新興のようにREITを立ち上げていたらと考えると、怖くなりますね。

>>108

訂正: 新日鉄都市開発の関連会社です。>> 新日鉄都市開発の関連会社からの取得です。

>>106

東習志野の物件は日鐵溶接工業という当時TOPのスポンサーであった新日鉄都市開発の関連会社です。TOPが東習志野を取得してから1年もたたないうちにヨーカ堂が解約を通知した(半年後に賃料減額で一応決着)ことは当時大問題となり、TOPの株価低迷の一因となりましたし、新日鉄都市開発がTOPのスポンサーを降りた(降ろされた?)理由の一つであったことは間違いないと思います。結局これがTOPの足をずっと引っ張ってしまうことになりました。

105や104で書かれている決算への折り込み時期に関する懸念は、監査報告書前に重要な後発事象があれば、修正を求めることができる（後発事象の注記か決算数値の修正）ことから、特に奇異な感じはしません。会計士は通常の仕事をしていると思います。結果として、決算発表を延期して、修正財務諸表の監査を受けることになりました。

また、合併を控え、継続企業の前提が崩れていますから、合併直前の財務諸表に紛れ込ますことは適切ではないでしょう。

今回の発表を受けた6日のREIT市場は下がった銘柄が多く、TOP,MMFともに荒い値動きでしたが、含み損を抱えた銘柄への影響への懸念や不振商業施設を持つ銘柄への波及を懸念した動きでしょうか。その意味でも、処理にあたっての考え方や手法をいずれキチンと開示してほしいものです。

とりあえずは、会計上、分配金原資を資本勘定から出すしかないとすれば、どのような利益処分を行うのか、合併直前の最後の利益分配をどの程度行えるのか、次期業績予想を見てみたいと思います。うっかりすると、4月期の配当が最終期の分配金の先取り分を実質的に含む、ということもあり得ますから、合併比率を変えない場合、最終期が大幅な減配になることもテールリスクとして想定しておくべきでしょうか。

しかし、解約通知を出したタイミングは、TOPにとっては最悪でしたね。「大人の悪意」があったのかと疑ってしまします(笑)。

>>105

>実際、ヨーカ堂は東習志野がTOPに組み込まれて1年もたたないうちから解約の協議を行っており、

東習志野の物件はどこからTOPが買ったのでしょうか。ヨーカドー関係者から買ったとすれば、うまくはめ込まれたことになりますが。。

インサイダーではないので本当の事情は分かりませんが、4月期に遡って減損処理するということは、解約の(暫定的な)合意が合併の合意よりずっと以前に行われていた可能性が考えられます。実際、ヨーカ堂は東習志野がTOPに組み込まれて1年もたたないうちから解約の協議を行っており、これまではずっと賃料減額で双方が妥協してきたというのが事実です。しかし、解約の発表を合併発表より前に行うと株価の下落を招くことにもなり兼ねず、関係者合意の下で合併の発表を先行させたと考えるのが自然な気がします。ですから、減損処理自体は実際にその可能性が生じたときに遡って行わなければならないのではないでしょうか。そうしても分配金が変わらなければ、投資家にとっては事実上不利益にはなりませんし。(まあ、あまり当てにならない推測かもしれませんが。)

東習志野の件について
　①6/3付で解約通知が出ているので、4月付にさかのぼって減損を行う理由がわからない。
　　4/30では判明しておらず、6/3付で考えれば（実際は次期の決算に反映）いいだけの話。
　　合併前に悪条件を吐き出させているとしか思えず、4/30決算は通常に行わなければいけないし、
　　あえて脅かすのは保有者にとっては迷惑な話だ。
　②ＴＯＰはＮＡＶ＞投資口価格の銘柄で、その理由の一つが含み損のリスク。
　　そういう意味では、顕在化して健全になっただけであり、
　　ＮＭＦもこの分を比率に反映させてＴＯＰを安く買っているはず。
　　だから統合比率の発表後ＴＯＰは暴落し、ＮＭＦは暴騰した。
　なので本日の開示情報は、そもそも伝える必要もなく、何を伝えたいのかがわからない。

TOPの物件が予想を超えた安値でNMFへ引き渡されることになったので、減損せずに簿価の評価替えだけを行うものと思ってました。
減損の額を補って分配するための「利益を超えた金銭」はどこから出てくるんでしょうね? 内部留保の取り崩しだけでは補えないと思うので、減資でもするんでしょうか?

しかし、合併前なら株価暴落だったかも。ホルダーさんは良かったね。

とうとう出ました。解約+減損

イトーヨーカドー東習志野店において、平成28年6月3日付でテナントから平成29年6月4日をもって賃貸借契約を解約する旨の通知を受け、これに伴いTOPは平成28年4月期に遡及して減損損失を計上する可能性がある。

合併契約後の減損で利益超過分配を検討しているそうだが、
純資産が株主に想定以上に分配され、野村に引き継がれる部分が減れば、合併比率に影響するか、野村の株主が被るか、どうなるのか、単純に興味津々。

>>91

> 気分は敗戦処理…
合併の本発表前に損益ほぼゼロのトントンで売って、合併比率みて買った！って思ったけど、
野村の上がり方を見て、やはり気分は敗戦処理…

仕方ないから長期戦ですね。
しばらくは、手じまい売りに押されるでしょうし需給は最悪なので、
慌てて売るよりも、合併効果でＮＭＦが上がって来るのを待った方が
得策な気がします。
ＮＭＦの分配金も増えるようですし、ＮＭＦと合併して時価総額が増えた分、
ＮＭＦに対する日銀の買い増しも増えるので、その内に上がって来るでしょう。

ガッカリです。
最低でも１：３と思っていました。
どう考えても「野村様に手を差し伸べて頂いた」って感じ。
ＮＭＦは、安く物件が手に入って分配金も増えて万々歳でしょうね。
三井住友に期待したのが間違いでした。

三井住友がここまで野村に弱いとは。ろくな物件がなかったから、身から出た錆びといえば、そうかもしれないが、情けない。

TOP保有資産の想定受入価格が1377億円! 正ののれんの試算額が234.6億円! 合併比率が1:2.62で株価と(巡航の)分配金はどうなる?